房地产2018年中报总结之资产负债表行业篇_周转率放缓_负债率新高_集中度提升_21页-2mb

房地产行业2018年中报总结

核心内容概述

本报告分析了2018年上半年中国房地产行业的资产负债表情况，重点探讨了资产与负债结构的变化趋势，以及龙头房企的表现。整体来看，房地产行业资产增速放缓，存货周转率下降，但龙头房企表现相对较好。净负债率创新高，反映出行业融资压力增大，同时负债集中度提升，表明资金资源向头部企业集中。少数股东权益快速增长，进一步影响了净资产结构。净利率与杠杆率的提升带动ROE显著上升，显示行业盈利能力增强。

主要观点

资产结构变化

• 资产增速放缓：2018年上半年板块总资产同比增长30.8%，增速较去年末有所放缓。
• 存货比重下降：存货占总资产比重降至54.8%，相比2015年下降超10pct，但存货增速仍较高。
• 货币及资产集中度提升：货币占总资产比重降至12.0%，但龙头房企货币集中度攀升至66.3%。
• 其他应收应付增长显著：其他应收占总资产比重升至11.3%，其他应付占总负债比重升至12.1%。
• 长期股权投资快速增长：长期股权投资同比增长25.5%，龙头房企集中度超过80%。
• 投资性房地产增长平稳：投资性房地产占总资产比重为4.4%，龙头房企比重低于板块整体，可能与成本计量方式有关。

负债结构变化

• 短期有息负债增速下降：板块短期有息负债增速降至7.2%，货币覆盖短期有息负债比例下降。
• 龙头货币覆盖短期有息负债比例提升：top10房企货币覆盖短期有息负债比例不降反升，达1.57。
• 长期有息负债增速放缓：长期有息负债同比增长11.1%，占总负债比重约30%。
• 净负债率创新高：板块净负债率升至104.0%，top10房企净负债率达97.7%。
• 预收款项增速较快：预收款项同比增长24.4%，占总负债比重升至34.2%，集中度持续提升。
• 总负债增速放缓：总负债同比增长12.5%，资产负债率小幅上升至79.9%。

净资产与ROE表现

• 少数股东权益大幅增长：少数股东权益同比增长22.9%，占所有者权益比重升至26.0%，top10房企占比达34.2%。
• 净资产增速扩大：板块净资产同比增长3.9%，top10房企增速略低于板块整体。
• ROE显著提升：板块ROE达5.9%，创2014年至今新高，龙头房企ROE为6.1%，高于板块整体。
• ROE增长主要由杠杆率提升推动：龙头房企权益乘数较高，带动ROE增长，尽管净利率略降。

关键信息

• 投资建议：建议长期关注杠杆率较低、表现良好的地产龙头，如万科、保利，以及布局二三线城市的二线龙头新城。
• 风险提示：政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税出台超出预期。
• 数据来源：wind、公告、长城证券研究所。

图表目录

• 图1：货币及增速
• 图2：top10货币增速
• 图3：货币集中度
• 图4：货币占总资产比重
• 图5：存货及增速
• 图6：top10存货增速
• 图7：存货集中度
• 图8：存货占总资产比重
• 图9：上半年存货周转率
• 图10：其他应收应付及增速
• 图11：top10其他应收应付相比去年末增速
• 图12：其他应收款集中度
• 图13：其他应付款集中度
• 图14：其他应收/总资产及其他应付/总负债
• 图15：长期股权投资及增速
• 图16：top10长期股权投资增速
• 图17：长期股权投资集中度
• 图18：长期股权投资/总资产
• 图19：投资性房地产及增速
• 图20：top10投资性房地产增速
• 图21：投资性房地产集中度
• 图22：投资性房地产/总资产
• 图23：总资产及增速
• 图24：top10总资产增速
• 图25：总资产集中度
• 图26：板块总资产构成
• 图27：top10总资产构成
• 图28：短期有息负债及增速
• 图29：top10短期有息负债增速
• 图30：短期有息负债集中度
• 图31：货币/短期有息负债
• 图32：短期有息负债/总负债
• 图33：长期有息负债及增速
• 图34：top10长期有息负债增速
• 图35：长期有息负债集中度
• 图36：长期有息负债/总负债
• 图37：有息负债及增速
• 图38：top10有息负债增速
• 图39：有息负债集中度
• 图40：短期有息负债/长期有息负债
• 图41：净负债率
• 图42：预收款项及增速
• 图43：top10预收款项增速
• 图44：预收款项集中度
• 图46：总负债及增速
• 图47：top10总负债增速
• 图48：总负债集中度
• 图49：总负债构成
• 图50：总负债构成-top10
• 图51：资产负债率及剔除预收款后的资产负债率
• 图52：其他权益工具/百万
• 图53：考虑其他权益工具后的净负债率
• 图54：少数股东权益及增速
• 图55：top10少数股东权益增速
• 图56：少数股东权益集中度
• 图57：少数股东权益/所有者权益
• 图58：归母权益及增速
• 图59：top10归母权益增速
• 图60：归母权益集中度
• 图61：ROE及扣非后ROE
• 图62：归母净利率
• 图63：总资产周转率
• 图64：权益乘数
• 图65: ROA

研究员承诺与免责声明

• 研究员承诺独立、客观地出具本报告，不因报告内容而获得任何形式的报酬。
• 本报告仅面向专业投资者及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者。
• 长城证券具备证券投资咨询业务资格，报告内容仅供参考，不构成投资建议。

投资评级说明

• 公司评级：推荐（维持）
• 评级标准：预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅介于5%~15%之间。

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