房地产行业2018年中报总结之资产负债表行业篇：周转率放缓，负债率新高，集中度提升-20181001-长城证券-21页-2mb

报告摘要

房地产行业2018年中报总结

核心内容概览

本报告总结了2018年上半年中国房地产行业在资产负债表方面的表现，重点分析了资产、负债、净资产及ROE等关键指标的变化趋势，同时指出龙头房企与行业整体的差异。

主要观点

资产结构变化

资产增速放缓：2018年上半年板块总资产同比增速为30.8%，相比去年末有所放缓。
存货占比下降：存货占总资产比重降至54.8%，相比2015年下降超10个百分点。
货币资产平稳：货币资产占总资产比重维持在12%左右，但货币覆盖短期有息负债的比重有所下降。
其他资产增长：其他应收款、长期股权投资及投资性房地产占总资产比重持续上升，分别达到11.3%、4.5%及4.4%。
资产集中度提升：top10房企总资产增速略高于板块整体，总资产集中度升至67.9%，创下新高。

负债结构变化

短期有息负债增速下降：短期有息负债同比增速降至7.2%，货币覆盖比例下降。
长期有息负债增速放缓：长期有息负债同比增速为11.1%，占总负债比重维持在30%左右。
净负债率创新高：上半年末净负债率升至104.0%，创2015年至今新高。
预收款项增速较快：预收款项同比增速为24.4%，占总负债比重升至34.2%。
负债集中度提升：top10房企负债增速高于板块整体，负债集中度升至70%，预收款占比明显高于板块整体。

净资产与少数股东权益

少数股东权益大幅增长：少数股东权益同比增速达50.7%，占所有者权益比重升至26.0%，top10房企占比达34.2%。
净资产增速扩大：板块净资产同比增速为3.9%，top10房企增速略低于板块，为2.8%。

ROE表现

ROE创新高：板块ROE为5.9%，相比去年同期提升0.9个百分点，为2014年以来新高。
龙头ROE表现优于板块：top10房企ROE为6.1%，扣非后ROE为5.9%，主要受益于较高的权益乘数。
ROA表现：板块ROA为1.15%，top10房企ROA为1.07%，板块整体表现优于龙头房企。

关键信息

资产方面

存货周转率放缓，但龙头房企周转率逆势提升。
龙头房企货币集中度达66.3%，其他应收应付集中度高。
长期股权投资增速较快，top10房企集中度超过80%。
投资性房地产占比在龙头房企中较低，可能与其采用成本计量方式有关。

负债方面

短期有息负债增速明显下降，但龙头房企货币覆盖比例不降反升。
长期有息负债增速放缓，但top10房企集中度快速攀升。
预收款项增速较快，集中度持续提升，反映销售额集中度提高。
总负债增速放缓，资产负债率基本与去年末持平，但龙头房企略高。

ROE及盈利

净利率及杠杆率创新高，带动ROE大幅提升。
龙头房企ROE高于板块整体，主要受益于较高的权益乘数。
龙头房企ROA低于板块整体，主要由于周转率较低。

投资建议

推荐关注：杠杆率较低、表现均好的地产龙头万科及保利，以及布局二三线为主的二线龙头新城。
风险提示：政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税出台超出预期。

结构化分析

资产结构

货币资产：增速放缓至3.6%，占总资产比重为12.0%。
存货资产：增速为23.8%，占总资产比重为54.8%，持续下降。
其他应收应付：增速维持高位，占总资产比重11.3%，占总负债比重12.1%。
长期股权投资：增速为25.5%，占总资产比重4.5%，top10房企集中度超过80%。
投资性房地产：增速为10.0%，占总资产比重4.4%，top10房企占比3.4%。

负债结构

短期有息负债：同比增速为7.2%，货币覆盖比例降至1.33。
长期有息负债：同比增速为11.1%，占总负债比重为30%。
预收款项：同比增速为24.4%，占总负债比重为34.2%，top10房企集中度达79.5%。
总负债：同比增速为12.5%，资产负债率79.9%，剔除预收款后为72.4%。

ROE表现

板块ROE：5.9%，创2014年至今新高。
龙头ROE：6.1%，扣非后为5.9%，高于板块整体。
权益乘数：top10房企权益乘数高于板块整体，是ROE提升的主要原因。
ROA表现：板块ROA为1.15%，top10房企为1.07%，板块整体表现优于龙头房企。

结论

2018年上半年，房地产行业整体资产增速放缓，存货比重下降，但龙头房企在资产与负债集中度方面表现突出。净负债率创新高，预收款项保持较快增速，反映出行业整体融资环境趋紧及销售集中度提升。少数股东权益大幅增长，影响了净资产增速。ROE提升主要得益于净利率及杠杆率的创新高，而龙头房企由于较高的权益乘数，ROE表现优于板块整体。总体来看，龙头房企在行业调整中展现出更强的融资能力和运营效率，值得关注。

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