重点房企2018年中期资产负债表拆分_规模与杠杆_25页_996kb

2019年房地产行业资产负债表分析报告总结

核心内容概览

本报告对2018年1-6月16家重点房企的资产负债表进行拆分分析，结合新会计准则的影响，探讨了房企在资产、负债及所有者权益方面的变化趋势与结构特点，并提出了投资建议与风险提示。

---

主要观点

1. 新会计准则的影响

• 重分类：新会计准则对资产负债表进行了科目重分类，新增合同资产、合同负债、其他权益工具投资、其他非流动金融资产等科目，减少了可供出售金融资产等科目。
• 重计量：以万科为例，新准则对存货、合同负债等科目进行了重计量，导致总资产小幅上升，但幅度可忽略，同时影响了负债和权益结构。
• 影响范围：新收入准则和新金融工具准则分别对收入确认时点和金融资产分类产生影响，未对历史财务报表进行重述。

---

关键信息

2. 资产分析

• 资产增速分化：上半年16家重点房企中，9家资产增速放缓，新城、滨江、蓝光及招蛇增速靠前，超过20%。
• 受限资产差异大：泰禾受限资产占总资产比重最高（43%），而金地、万科、华夏及招蛇则不到5%。
• 货币资产变化：上半年6家房企货币资产水平下降，其中华夏降幅达37.5%。保利、泰禾及蓝光连续两年货币资产增速较高。
• 存货占比高：重点房企资产仍以存货为主，占比在41%-71%之间，其中金地、新城及万科存货占比低于50%，华发、泰禾及荣盛超过65%。
• 存货周转率放缓：多数房企存货周转率下降，仅7家较2017年有所提升，与2016年相比，仅绿地、阳光城、首开及华发有所加快。
• 投资性房地产：新城、泰禾及金地投资性房地产占比高，均采用公允价值计量。
• 其他应收款：10家房企其他应收款占比超过10%，新城及金地超过20%，主要为关联企业往来款。

3. 负债分析

• 负债增速分化：新城、滨江及招蛇负债增速靠前，超过30%。
• 资产负债率上升：剔除预收后，9家房企资产负债率上升，泰禾、绿地、新城位列前三，超过82%。
• 有息负债占比高：多数房企有息负债占总负债比重在20%-73%之间，其中新城、华夏、金地、滨江以公司债、中票、PPN等为主。
• 货币覆盖短期负债：滨江、保利、万科及金地货币/短期有息负债超过2X，泰禾、华发不到0.5X。
• 预收款增速分化：招蛇、新城及阳光城预收款增速超过50%，而滨江、首开预收款项负增长。
• 预收款占比高：中南、华夏、万科及荣盛预收款占上一年营收比重超过200%，业绩锁定性强。

4. 所有者权益分析

• 其他权益工具：蓝光、首开、阳光城及华夏的其他权益工具占归母权益超过20%，其中蓝光超过30%，主要为永续中票。
• 少数股东权益：多数房企少数股东权益占比上升，华发、华夏及泰禾超过40%，荣盛不到10%。
• ROA水平：招蛇及华夏ROA靠前，受益于高毛利业务模式，而滨江ROA下滑主要因毛利率下降。
• 净负债率：泰禾净负债率高达371%，而万科仅33%，是唯一一家净负债率低于50%的房企。

---

投资建议

• 整体评级：维持对房地产板块“推荐”评级。
• 个股推荐：推荐低估值、弹性较大的新城控股，同时建议关注稳健且低估值的龙头房企，如万科、保利。

---

风险提示

• 政策风险：房产税出台、宏观及行业政策超出预期。
• 经济风险：宏观经济表现超出预期。
• 市场风险：政策力度加强可能带来市场超预期波动。

---

图表与数据

• 图1：重点公司总资产及增速
• 图2：重点公司受限资产及外币货币性资产占比
• 图3：重点公司2018年上半年末资产构成
• 图4：重点公司货币增速及占总资产比重
• 图5：重点公司销售回款率
• 图6：重点公司存货增速、占总资产比重及周转率
• 图7：重点公司2018年上半年存货占比及周转率
• 图8：重点公司存货构成（按在建拟建、已完工）
• 图9：重点公司存货中借款费用资本化情况及抵押情况

---

数据来源

• 数据来源：wind、公告、长城证券研究所