房地产行业：成交增速有所放缓，部分城市土地热度维持高位-20190526-广发证券-19页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容概览

2019年5月房地产市场整体呈现温和复苏趋势，但部分指标出现放缓迹象。在政策层面，住建部对4个房价涨幅较大的城市进行预警，同时珠海市放松限购政策，允许非户籍及港澳居民购房无需缴纳社保。在基本面层面，扣除五一假期影响，5月前23天37城新房成交同比上涨14.7%，一线城市成交同比上涨34.6%，二线城市同比上涨16.5%，三四线城市同比小幅收窄至4.6%。土地市场热度维持高位，溢价率攀升至20%，房企融资改善与补库存需求是主要驱动力。

主要观点

• 政策调控与地方放松：中央层面住建部对房价涨幅较大的城市进行预警，以遏制过热现象。地方层面，珠海市放松限购政策，对非户籍及港澳居民购房政策有所调整，有利于市场活跃度提升。
• 市场成交情况：扣除假期影响后，5月前23天37城新房成交同比上涨14.7%，但环比小幅下降。一线城市成交同比上涨34.6%，二线城市同比上涨16.5%，三四线城市同比上涨4.6%。
• 土地市场热度：5月重点城市土地成交溢价率继续攀升至20%，显示市场对土地的强劲需求。但部分城市如南宁、大连等出现成交环比大幅下降，需关注区域分化。
• 行业估值与投资机会：部分房企已售未结资源充足，动态PE处于低位，具备估值修复空间。具备经营效率的房企在规模与利润之间更具均衡能力，值得关注其alpha机会。
• 重点公司推荐：A股推荐万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股等一线龙头，以及中南建设、华发股份等二线龙头。H股推荐融创中国、万科企业、旭辉控股集团等，同时关注中国金茂、合景泰富等。

关键信息

一、政策动态

• 中央政策：住建部于5月18日对佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行预警提示。
• 地方政策：珠海市放宽限购，非户籍人士及港澳居民购房无需社保，其中非户籍限购1套，港澳居民限购2套，具体区域限购政策略有差异。
• 人才政策：河南取消城市落户限制，北京海淀放宽人才公租房申请条件。
• 公积金政策：南昌市城区租房公积金提取额度调增至1200元/月。

二、市场成交情况

• 37城新房成交：

  • 本周成交534.68万方，环比下降13.1%，同比上涨1.8%。
  • 扣除假期影响后，同比上涨14.7%。
  • 一线城市成交87.13万方，环比下降22.2%，同比上涨34.6%。
  • 二线城市成交260.73万方，环比下降17.6%，同比上涨16.5%。
  • 三四线城市成交186.83万方，环比持平，同比上涨16.7%。

• 13城二手房成交：

  • 本周成交161.13万方，环比下降4.1%，同比上涨4.0%。
  • 一线城市成交47.41万方，环比下降14.6%。
  • 二三线城市成交113.72万方，环比上涨1.2%。

三、推盘与库存情况

• 13城商品房推盘：

  • 本周推盘270.44万方，环比上涨36.4%，同比下降23.1%。
  • 月度推盘602.08万方，环比下降18.1%，同比下降6.4%。
  • 全年累计推盘同比上涨20.1%。

• 库存与去化周期：

  • 13城商品房库存面积同比上涨，去化周期降至15.10个月。
  • 住宅去化周期降至7.71个月。

四、土地市场表现

• 土地供应与成交：

  • 2019年第20周土地供应面积同比上涨0.3%，累计供应面积同比下降2.5%。
  • 土地成交面积同比下降13.5%，累计成交面积同比下降10.1%。
  • 土地出让金同比上涨88.6%，累计上涨6.2%。

• 溢价率：

  • 全类型土地溢价率攀升至20.4%，住宅土地溢价率22.8%。
  • 分线城市溢价率分别为：一线城市7.7%，二线城市21.5%，三线城市22.6%。

五、投资建议与风险提示

• 投资建议：

  • A股推荐：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股、中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展。
  • H股推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团。
  • 子领域推荐：新湖中宝、光大嘉宝、中国国贸。

• 风险提示：

  • 政策调控力度进一步加大；
  • 按揭贷利率持续上行；
  • 行业库存抬升快于预期；
  • 行业基本面超预期下行；
  • 房地产税立法推进超预期。

重点公司估值与财务分析

数据来源与研究团队

• 数据来源：Wind、CRIC、广发证券发展研究中心。
• 研究团队：
  • 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验。
  • 郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验。
  • 李飞：资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券。
  • 邢莘：研究助理，上海财经大学应用统计硕士，2018年加入广发证券。

投资评级说明

• 行业评级：买入，预期未来12个月内股价表现强于大盘10%以上。
• 公司评级：
  • 买入：预期未来12个月内股价表现强于大盘15%以上。
  • 增持：预期未来12个月内股价表现强于大盘5%~15%。
  • 持有：预期未来12个月内股价相对大盘变动幅度介于-5%~+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内股价表现弱于大盘5%以上。

联系方式

• 联系人：邢莘，电话：021-60750620，邮箱：xingshen@gf.com.cn
• 分析师：乐加栋、郭镇、李飞（非香港证监会注册持牌人，仅限中国大陆市场）
• 地址：
  • 广州市：广州市天河区马场路26号广发证券大厦35楼
  • 深圳市：深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦31层
  • 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层
  • 上海市：上海市浦东新区世纪大道8号国金中心一期16楼
  • 香港：香港中环干诺道中111号永安中心14楼1401-1410室

法律声明与免责声明

• 法律主体声明：本报告由广发证券及其关联机构制作，适用于不同地区的子公司或经营机构。
• 免责声明：
  • 本报告内容仅供参考，不构成买卖建议；
  • 报告可能涉及潜在利益冲突，投资者不应仅依赖本报告作出决策；
  • 报告不保证信息的准确性与完整性；
  • 广发证券不对因使用本报告而产生的损失承担责任；
  • 报告可能包含与实际市场情况不一致的结论。

版权声明

未经广发证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、转载和引用本报告内容，否则由此造成的一切后果由相关方自行承担。