20200927-天风证券-房地产土地周报_部分城市限购持续升级_土地市场热度逐渐改善_9页_1mb

房地产行业周报总结（2020年09月27日）

核心内容概览

本报告分析了2020年9月14日至9月20日房地产土地市场及行业动态，涵盖土地供应与成交情况、投资建议及政策动向。

一、土地市场动态

1. 土地供应情况

• 总体供应：本周100城合计供应150宗地块，总建筑面积1477.98万平方米。

  • 环比：下降33.07%
  • 同比：下降47.67%
  • 累计同比：上升11.56%

• 分城市类型供应面积：

  • 一线城市：210.74万平方米（环比+30.97%，同比+25.09%）
  • 二线城市：791.53万平方米（环比-11.52%，同比-34.41%）
  • 三线城市：475.71万平方米（环比-58.73%，同比-67.17%）

• 土地挂牌均价：4083元/平方米

  • 环比：上升69.91%
  • 同比：上升46.19%
  • 分城市类型挂牌均价：
    • 一线城市：6436元/平方米（环比+104.71%，同比-39.95%）
    • 二线城市：4677元/平方米（环比+58.65%，同比+49.57%）
    • 三线城市：1412元/平方米（环比-24.57%，同比-19.13%）

2. 土地成交情况

• 总体成交：本周100城合计成交146宗地块，总建筑面积1177.98万平方米。

  • 环比：下降35.82%
  • 同比：下降63.94%
  • 累计同比：上升10.23%

• 分城市类型成交面积：

  • 一线城市：74.05万平方米（环比-55.82%，同比-21.84%）
  • 二线城市：442.55万平方米（环比-28.28%，同比-73.29%）
  • 三线城市：661.38万平方米（环比-37.06%，同比-56.36%）

• 土地成交均价：3277元/平方米

  • 环比：上升23.66%
  • 同比：上升29.89%
  • 分城市类型成交均价：
    • 一线城市：8784元/平方米（环比+47.75%，同比-7.75%）
    • 二线城市：3828元/平方米（环比+33.47%，同比+9.65%）
    • 三线城市：2292元/平方米（环比+14.77%，同比+122.96%）

• 土地成交总价：386.02亿元

  • 环比：下降20.64%
  • 同比：下降53.17%

二、房地产市场走势

• 一手房成交：

  • 36大城市：环比上升10.18%，同比下降1.83%
  • 一线城市：环比上升20.93%
  • 二线城市：环比上升2.85%
  • 三线城市：环比上升13.86%

• 二手房成交：

  • 11个城市：环比下降3.76%，同比下降0.41%
  • 累计同比：上升2.81%

三、政策动向

1. 限购政策升级

• 东莞市：

  • 首套房贷款额度由120万元降至90万元
  • 二套房贷款额度由80万元降至50万元
  • 外市二手房需办出不动产权证满6个月方可提取公积金

• 长春市：

  • 首套房最低首付比例不低于30%
  • 二套房最低首付比例不低于40%
  • 不予发放第三套及以上住房贷款

• 其他政策：

  • 商品房价格指导：首次申报预售项目不得高于同类地段价格
  • 非首次申报项目不得高于首次申报价格

2. 财政与货币政策

• LPR利率：1年期3.85%，5年期以上4.65%，连续5个月未变
• 财政收入：8月增长5.3%
• 赤字率：首次超过3.0%，逆周期调节力度加大
• 专项债发行：截至8月底累计发行2.92万亿元，完成82%额度
• 资金投向：78%资金用于基础设施和公共服务项目

四、行业趋势与投资建议

1. 行业趋势

• 行业转型：由融资驱动规模增长转向经营驱动质量增长
• 政策影响：因城施策常态化，政策博弈的贝塔机会减少
• 企业分化：融资端再收紧将加剧企业间分化

2. 投资重点

• 优质房企：

  • 保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设

• 物业管理：

  • 招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务

• 商业及REITs：

  • 南山控股、城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城建发展

3. 投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）

五、重点房企拿地情况

六、结论

• 土地市场热度逐渐改善，供应端政策持续规范，需求端控制炒房。
• 一手房成交环比改善，预计“金九银十”将延续市场热度。
• 政策导向“精准”，强化房企偿债能力和土储质量。
• 优质房企及物业管理、商业REITs板块值得关注。