房地产行业：重点城市批售比持续回升，土地市场溢价率抬升明显-20190407-广发证券-20页_2mb

房地产行业总结

核心内容

本周房地产行业政策及市场基本面出现积极信号，重点城市商品房成交和土地市场逐步回暖，政策端边际改善，板块估值支撑增强，建议关注龙头房企的alpha机会。

主要观点

• 政策端：北京加码政策性住房建设，地方人才政策持续落地，如杭州放宽落户限制，海南临高县提供住房补贴。
• 市场基本面：40城年内商品房成交同比上升1.7%，其中一线城市和二线城市成交同比分别上涨29.6%和3.4%，而三四线城市同比下降10.6%。
• 重点城市景气度回升：重点城市商品房批售比连续3周回升至1.0以上，开盘去化率从2月的55%回升至71%，二手房市场回暖反映需求端企稳。
• 土地市场回暖：全国300城土地成交溢价率从9.5%上升至20.8%，宅地溢价率从10%上升至23.7%，土地市场出现回暖迹象。
• 投资建议：市场系统性风险较低，政策边际向好，板块估值有支撑，推荐关注A股和H股龙头房企，如万科A、招商蛇口、融创中国、旭辉控股集团等。

关键信息

政策动态

• 北京计划新开工政策性租赁住房4.6万套，同比增加207.1%；政策性产权房9万套，同比增加130.8%。
• 杭州允许全日制专科及以上学历者直接落户；海南临高县对硕士和本科生提供住房补贴。
• 石家庄提高公积金贷款贴息比例至100%；伊春市允许回迁安置房办理公积金贷款；北京计划发放517亿元公积金贷款。

商品房成交情况

• 40城周成交：577.05万方，环比下降3.0%，同比上涨6.9%。
• 分线城市：
  • 一线城市：112.17万方，环比下降18.8%，同比上涨55.0%。
  • 二线城市：278.04万方，环比上涨5.1%，同比上涨6.4%。
  • 三四线城市：186.84万方，环比下降2.8%，同比下降9.4%。
• 月度成交：40城新房成交同比上涨12.3%，其中一线城市同比上涨25.7%，二线城市同比上涨14.5%，三四线城市同比上涨3.9%。
• 全年累计：截至4月4日，40城新房成交同比上升1.7%，较2018年全年降幅收窄3.6个百分点。

二手房市场

• 13城周成交：149.18万方，环比上涨15.8%。
• 分线城市：
  • 一线城市：47.79万方，环比上涨4.6%，其中深圳上涨19.4%，北京微涨0.1%。
  • 二三线城市：101.39万方，环比上涨22.0%，苏州上涨824.8%，金华上涨28.4%。
• 月度成交：13城二手房成交同比上涨44.6%，其中一线城市同比上涨20.1%，二三线城市同比上涨57.5%。
• 全年累计：截至4月4日，13城二手房成交同比下滑3.1%，降幅较2018年收窄7.4个百分点。

土地市场

• 土地成交：全国100大中城市土地成交面积1961.0万方，环比上升45.3%，同比下降3.7%。
• 土地供应：土地供应面积2237.7万方，环比下降3.2%，同比下降40.7%。
• 土地溢价率：全类型土地溢价率12.6%，环比上升2.7个百分点；宅地溢价率14.3%，环比上升3.3个百分点。
• 分线城市溢价率：
  • 一线城市：8.1%
  • 二线城市：14.5%
  • 三线城市：12.2%
• 土地供销比：全类型土地供销比1.01，住宅土地供销比1.10。

投资标的推荐

• A股一线龙头：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股
• A股二线龙头：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展
• H股龙头：融创中国、万科企业、旭辉控股集团
• H股关注：中国金茂、合景泰富
• 子领域推荐：新湖中宝、光大嘉宝、中国国贸

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业基本面超预期下行
• 房地产税立法推进超预期

投资观点

• 重点城市基本面改善相对确定，供需两端双回升将推动成交增速继续改善。
• 土地市场出现回暖迹象，地价和溢价率底部抬升。
• 龙头房企销售规模增长逐步兑现为业绩增长，动态PE处于底部区域，具备修复空间。
• 建议关注A股和H股龙头房企，把握市场复苏带来的投资机会。

表格汇总（部分）

图表索引

• 图1：本周主要政策一览（2019.04.01-2019.04.04）
• 图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比
• 图3：40城新房周均及单周成交面积（万方）
• 图4：40城市分线城市新房周成交环比增速（%）
• 图5：40城新房月度成交同环比（%）
• 图6：40城分线城市新房月度成交同比（%）
• 图7：40城新房成交整体年同比（%）
• 图8：40城新房成交分线城市年同比
• 图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.03.29-2019.04.04）
• 图10：13城二手房周均及单周成交面积（万方）
• 图11：13城分线城市二手房周成交环比增速
• 图12：13城二手房成交月度同环比
• 图13：13城分线城市二手房成交月同比
• 图14：13城市二手房成交整体年同比
• 图15：13城市分线二手房成交年同比
• 图16：13城市商品房周度推盘
• 图17：13城市商品房月度推盘
• 图18：13城市商品房推盘年同比趋势
• 图19：13城市商品房月度批售比
• 图20：13城市及分线城市商品房库存指数
• 图21：13城市商品房周度库存及去化周期
• 图22：11城市住宅周度库存及去化周期
• 图23：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图24：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图25：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图26：全国100大中城市土地出让金年趋势
• 图27：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
• 图28：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图29：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图30：A股重点地产公司股价周变动幅度（2019.04.01-2019.04.04）
• 图31：H股重点地产公司股价周变动幅度（2019.04.01-2019.04.04）

数据来源

• Wind、CRIC、广发证券发展研究中心
• 说明：以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；A股合理价值为人民币，H股合理价值为港币；EPS货币单位均为人民币。