20160512-广发证券-房地产行业_4月成交热度有所回落_但二线城市表现较好_29页_2mb

房地产行业总结

核心内容

2016年4月，全国房地产市场整体呈现成交热度回落、政策调控加强的趋势。全国商品房成交环比小幅下滑，同比增速放缓，但依旧保持高位增长。主要城市成交指数显示，一线城市和三线城市成交环比下降，而二线城市成交略有上升。整体政策环境强调“因城施策，分类调控”，部分城市通过限购、信贷收紧等政策抑制房价上涨，同时增加有效供给缓解供需矛盾。

主要观点

• 全国成交情况：全国44个城市商品房成交指数为455，环比下降5%，同比增长52%。39个城市的住宅成交指数为497，环比下降6%，同比增长52%，增幅收窄明显。
• 政策调控影响：政策收紧对一线及热点二线城市产生明显降温作用，抑制了市场热度。同时，政策仍保持友好，支持住房消费，尤其对库存高的二线城市。
• 市场分化：一线城市成交热度明显回落，而二线城市表现较好，部分三四线城市则因库存压力大，去化周期较长。
• 房价走势：各线城市房价环比均上涨，但涨幅逐步收窄。一线城市继续领涨，二线城市涨幅扩大，三线城市略有扩大。
• 库存与去化周期：一线城市库存微升，二线城市库存下降，三线城市库存下降显著。去化周期方面，一线和二线城市去化压力较小，三四线城市去化压力依然较大。
• 二手房市场：全国二手房成交环比下滑，同比增速也明显放缓。价格指数环比上涨，但增速收窄，市场预计未来热度将逐步回落。

关键信息

1. 各线城市成交情况

• 一线城市：环比下降11.1%，同比上涨24.5%。去化周期为8个月，库存微升。
• 二线城市：环比上升0.28%，同比上涨57.5%。去化周期为9个月，库存下降。
• 三线城市：环比下降16.1%，同比上涨54.9%。去化周期为17个月，库存下降显著。

2. 区域成交情况

• 环渤海地区：成交环比上升16%，同比上涨119%。库存下降，去化周期改善。
• 长三角地区：成交环比下降20.17%，同比上涨51%。库存下降，去化周期维持稳定。
• 珠三角地区：成交环比下降17.20%，同比上涨35%。库存上升，去化周期有所延长。
• 中西部及其他重点城市：成交情况分化，武汉、重庆、成都成交量环比上涨或稳定，长沙环比大幅下滑。

3. 主要城市表现

• 北京：商品房成交环比上涨20.3%，住宅成交环比上涨5.56%。库存分化，去化周期维持在10个月左右。4月通州限购政策加码，影响市场热度。
• 上海：商品房成交环比下降22.5%，住宅成交环比下降31.7%。去化周期上升，房价增速放缓。
• 深圳：商品房和住宅成交环比大幅下降，库存上升，去化周期延长。
• 广州：商品房和住宅成交环比基本持平，同比上涨36%和35%。去化周期维持稳定，房价微涨。

4. 未来展望

• 热点城市受政策调控影响，成交将逐步缩量，房价增速放缓。
• 二线及部分三四线城市因库存压力较大，政策支持力度仍强，成交量或维持高位。
• 二手房市场整体热度回落，成交量价增速放缓，部分城市如东莞、佛山可能成为资金外溢的承接地。

风险提示

• 政策收紧可能蔓延至其他热点二线城市。
• 行业销售增速可能低于预期。

行业评级

• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。

相关研究

• 房地产行业：热点二线城市持续升温，带动整体出让金同环比上涨（2016-05-11）
• 推盘、库存相对稳定，去化后半周有所回升（2016-05-09）
• 搜房控股借壳万里股份深度报告（2016-05-09）

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

联系方式

• 李飞：gflifei@gf.com.cn

图表索引

• 图1：广发全国成交指数
• 图2：全国44城市商品房，39城市住宅成交面积及同比增速
• 图3：全国重点城市商品房与住宅推盘面积
• 图4：全国30城市商品房库存面积及去化周期
• 图5：全国36城市住宅库存面积及去化周期
• 图6：全国商品房住宅销售批售比
• 图7：百城价格指数变化及环比
• 图8：广发全国二手房销售指数
• 图9：中原全国二手房价格指数
• 图10：中原二手房指数
• 图11：广发各线城市成交指数
• 图12：广发各线城市成交指数同比
• 图13：4大一线住宅库存面积及去化周期
• 图14：17个二线城市住宅库存面积及去化周期
• 图15：15个三四线住宅库存面积及去化周期
• 图16：4月份各线城市住宅去化周期（6月移动平均）
• 图17：4大一线城市商品房及住宅推盘面积
• 图18：17个二线城市商品房及住宅推盘面积
• 图19：15个三四线城市商品房及住宅推盘面积
• 图20：广发区域成交指数变化（环渤海、长三角、珠三角）
• 图21：广发区域成交指数同比变化（环渤海、长三角、珠三角）
• 图22：环渤海地区住宅库存及去化周期
• 图23：长三角地区住宅库存及去化周期
• 图24：珠三角地区住宅库存及去化周期
• 图25：北京商品房、住宅成交面积及增速
• 图26：北京住宅价格走势
• 图27：北京商品房及住宅批准上市面积
• 图28：北京市住宅库存面积及去化周期
• 图29：北京商品房及住宅批售比
• 图30：北京二手房成交规模及增速
• 图31：北京二手房价格及环比变化
• 图32：上海商品房、住宅成交面积及增速
• 图33：上海商品房及住宅批准上市面积
• 图34：上海商品房及住宅批售比
• 图35：上海市住宅库存面积及去化周期
• 图36：上海住宅房价格走势
• 图37：上海市二手房成交套数
• 图38：上海市二手房价格及环比变化
• 图39：上海市二手房板块价格变动比例
• 图40：深圳商品房、住宅成交面积及增速
• 图41：深圳商品房及住宅批准上市面积
• 图42：深圳商品房及住宅批售比
• 图43：深圳市住宅库存面积及去化周期
• 图44：深圳住宅房价格走势
• 图45：深圳市二手房成交面积及增速
• 图46：深圳市二手房成交价格及环比
• 图47：广州商品房、住宅成交面积及增速
• 图48：广州商品房及住宅批准上市面积
• 图49：广州商品房及住宅批售比
• 图50：广州市住宅库存面积及去化周期
• 图51：广州住宅房价格走势
• 图52：广州市二手房成交面积及增速
• 图53：广州市二手房成交价格及环比
• 图54：天津住宅成交面积及同比
• 图55：天津住宅价格及环比
• 图56：济南住宅成交面积及同比
• 图57：济南住宅成交价格及环比
• 图58：青岛住宅成交面积及价格
• 图59：青岛住宅库存面积及去化周期
• 图60：苏州住宅成交面积及价格变化
• 图61：苏州住宅库存面积及去化周期
• 图62：苏州商品房及住宅批售比
• 图63：杭州商品房及住宅批售比
• 图64：南京住宅成交面积及价格变化
• 图65：南京住宅库存面积及去化周期
• 图66：杭州住宅成交面积及价格变化
• 图67：杭州住宅库存面积及去化周期
• 图68：宁波商品房成交面积及住宅价格变化
• 图69：宁波住宅库存面积及去化周期
• 图70：东莞住宅成交面积及同比变化
• 图71：东莞住宅价格及环比变化
• 图72：佛山商品房成交面积及同比变化
• 图73：佛山住宅价格及环比变化
• 图74：武汉住宅成交面积及同比变化
• 图75：武汉住宅价格及环比变化
• 图76：重庆住宅成交面积及同比变化
• 图77：重庆住宅价格及环比变化
• 图78：长沙住宅成交面积及同比变化
• 图79：长沙住宅价格及环比变化
• 图80：成都住宅成交面积及同比变化
• 图81：成都住宅价格及环比变化

表格索引

• 表1：跟踪城市房地产成交信息表
• 表2：分区域成交规模
• 表3：北京市月度新闻及政策整理
• 表4：其他省市主要新闻及政策整理