20190707-招商证券-房地产周度全数据跟踪：三四线城市销量继续调整，土地市场供需两旺成交有所上行_49页_1mb

房地产市场周度数据总结

核心内容

• 当前房地产行业进入小周期复苏阶段，但整体销量表现较过往周期有所淡化。
• 三四线城市销量调整幅度较大，可能拖累全局销量出现第二个底部。
• 一线城市销量已见底回升，二线城市销量滞后于一线，可能是今年销量复苏的最大贡献者。
• 土地市场整体呈现供需两旺，成交有所上行。

主要观点

一手房销量

• 全国整体销量：7月至今，57城整体销量同比增速较6月基本一致，但一线城市销量同比增速提高，二线城市略有上行，三四线城市销量继续调整。
• 分区域销量：
  • 长三角：销量同比转负，但近4周累计销量同比略有回升。
  • 珠三角：销量同比涨幅提高，表现优于其他区域。
  • 环渤海：销量同比涨幅提高，表现优于其他区域。
  • 中西部：销量同比增速增至高位，是表现最好的区域。
• 分城市销量：
  • 一线城市：北京销量同比涨幅显著，上海和深圳增速略有回落，广州略有回暖。
  • 二线城市：杭州销量同比转负，宁波、南京、苏州销量同比略有上行。
  • 三四线城市：佛山、东莞、温州销量同比略有回升，但整体仍处于调整阶段。

二手房销量

• 全国整体销量：7月至今，全国重点城市二手房销量同比增速较6月略有回升，各层级城市销量增速均有不同程度提高。
• 分区域销量：
  • 一线城市：北京、深圳销量同比增速有所回升。
  • 二线城市：南京、苏州等城市销量同比增速明显上行。
  • 三四线城市：整体销量同比增速较低，但部分城市如南宁、扬州销量同比略有回升。

关键信息

土地市场

• 全国287城：土地供给与成交量环比均有上升，供销比略有回落。
• 土地溢价率：全国整体溢价率略有下降，但三四线城市溢价率上升。
• 土地出让金：一二线重点城市土地出让金环比上升，三四线城市环比回落。

行业政策和金融

• 中央政策：
  • 住建部推动城镇老旧小区改造。
  • 银监会要求控制地产信托业务规模。
  • 财政部对易地扶贫搬迁项目免征城市基础设施配套费和不动产登记费。
• 地方政策：
  • 北京上调住房公积金缴存上限。
  • 杭州明确土拍前的“限价”标准。
  • 重庆为高层次人才提供“人才贷”。
  • 新疆全面推进工程建设项目审批制度改革。
  • 武汉发布《物业服务收费管理实施细则》。
• 金融动态：
  • 全国平均按揭利率与10Y国债收益率缺口继续扩大。
  • 重点城市二套按揭利率于2018年10月出现回落，首套房利率滞后于12月出现回落。
  • 北京、上海、深圳等城市按揭利率及首付比例均有调整。

板块行情与估值

• 板块行情：上周中信房地产指数涨幅为+3.5%，在29个大类行业中排名第4。
• 个股行情：
  • 上周涨幅top5的个股：哈高科、云南城投、嘉凯城、空港股份、南都物业。
  • 2019年至今超额收益top5的个股：哈高科、粤泰股份、大名城、大港股份、市北高新。
• 信用修复：AAA级别企业信用再度出现修复，而AA+仍未反映，不宜过度布局弹性标的。

重点公司动态

• 万科A：2019年1-6月份累计实现合同销售金额3,340.0亿元。
• 中南建设：6月份合同销售金额约191.1亿元，同比+17%。
• 新城控股：董事长王振华因个人原因被刑事拘留，公司选举王晓松任董事长。

总结

房地产市场整体仍处于调整阶段，但一二线城市已显现复苏迹象。三四线城市销量仍在调整，可能对全局销量产生拖累。土地市场供需两旺，成交有所上行，但溢价率有所下降。政策方面，中央和地方均出台相关措施，包括老旧小区改造、控制地产信托业务、免征相关费用等。金融方面，按揭利率与国债收益率缺口扩大，重点城市按揭利率有所回落。板块行情表现较好，但需关注AA+企业信用修复情况。重点公司动态显示，部分企业销售表现良好，但也有管理层变动情况。