2018-房地产行业_土地市场降温_重点城成交热度下行_33页-2mb

房地产行业总结

核心内容

2018年9月，中国房地产行业整体呈现“政策修补、成交热度下行、土地市场降温、资金环境趋稳”的态势。在政策层面，以地方为主，调控力度有所减弱，但监管仍在持续。成交市场方面，重点城市推盘去化率下降，部分城市出现库存压力。土地市场方面，供需关系趋紧，出让金同比大幅下滑，流拍率维持高位。资金环境相对稳定，按揭贷利率微涨，但高信用房企融资成本边际改善。

主要观点

• 政策环境：政策调控以地方修补为主，中央层面未出现明显转向，但房地产市场乱象整治行动仍在深入。
• 成交市场：重点城市推盘量持续放量，但去化率继续下行，库存增加，去化周期拉长。一线城市成交面积同比上涨，但二线城市和三线城市成交面积同比下滑。
• 土地市场：土地市场整体降温，一线城市和二线城市出让金同比大幅下滑，流拍率高位，三四线城市虽有所回暖但景气度回落。
• 资金环境：按揭贷利率环比仅微涨，但整体已接近底部。高信用房企融资成本改善，行业利率成本有望进一步优化。

关键信息

政策环境综述

• 中央政策：国务院金稳会提出稳健中性货币政策，李克强总理强调积极财政政策，推动减税降费。
• 地方政策：
  • “四限”调控：出台城市数量减少，赤峰实行五年限售及法人购房限制。
  • 人才政策：厦门放宽岛外购房资格，杭州放宽市区落户资格。
  • 公积金政策：北京提高首付比例，收紧贷款门槛；部分城市如韶关、嘉兴、成都等边际改善，放宽提取额度及贷款对象。
  • 监管政策：多地持续打击“首付贷”、“首付分期”、操控房租及投机炒房行为。

成交市场综述

• 总体成交：39个重点城市商品房成交面积同比上涨6.5%，但累计同比下滑4.3%。
• 分城市情况：
  • 一线城市成交面积同比上涨37.4%，三线城市上涨16.0%。
  • 二线城市成交面积同比下降7.5%，累计同比下降7.8%。
• 推盘情况：26城市商品房推盘面积同比上涨34.9%，推盘量增长显著。
• 库存情况：商品房库存环比上升2.6%，去化周期上行至16.5个月；住宅去化周期上行至8.25个月。
• 房价走势：百城房价平均数为14533元/平，环比上涨0.42%，但限价政策抑制了房价上涨。

土地市场综述

• 土地供给：300城市住宅用地供给面积9879万平米，环比下降16%，同比上升31%。
• 土地成交：住宅用地成交面积7841万平米，环比下降5%，同比上升9%。
• 出让金：住宅用地出让金2583亿元，环比下降19%，同比大幅下降31%。
• 楼面均价与溢价率：楼面均价3294元/平米，平均溢价率7.8%，环比下降1.4个百分点，同比下滑23.3个百分点。
• 分线城市情况：
  • 一线城市：供给增加，但成交面积和出让金同比大幅下滑。
  • 二线城市：供给和成交面积均上升，但出让金同比下滑。
  • 三四线城市：供给和成交面积均上升，但出让金同比下滑，溢价率回落。

资金环境综述

• 按揭贷利率：首套房贷利率5.70%，二套房贷利率6.06%，环比仅微涨0.01PCT。
• 融资成本：高信用房企融资成本边际下移，行业利率成本改善趋势明确。
• 投资建议：当前周期位置已进入顶部回落，主流地产股估值处于历史低位，具备投资价值。

风险提示

• 资金面继续收紧可能对需求端及房企经营产生负面影响。
• 行业库存抬升快于预期。
• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。

行业评级

• 评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2018-10-26

图表索引

• 图1：“四限”调控及人才政策城市出台次数
• 图2：“四限”调控政策城市出台次数
• 图3：北京公积金政策调整情况一览
• 图4：2018年9月重要中央政策一览
• 图5：2018年9月重要地方政策一览
• 图6：全国重点39城市商品房成交面积指数
• 图7：限购和非限购城市成交面积指数
• 图8：重点39城市及限购、非限购城市成交面积同比增速
• 图9：全国重点城市商品房与商品住宅推盘面积
• 图10：全国26城市商品房库存面积及去化周期
• 图11：全国29城市住宅库存面积及去化周期
• 图12：10城商品房销售批售比
• 图13：百城价格指数变化及环比
• 图14：13个重点城市二手房销售面积及同比
• 图15：中原二手房指数
• 图16：20个一二线城市商品住宅可售面积
• 图17：9个三四线城市商品住宅可售面积
• 图18：29城商品住宅历史同期可售面积
• 图19：29城市当前商品住宅库存/15年以来最低库存
• 图20：广发各线城市成交面积指数
• 图21：广发各线城市成交面积同比情况
• 图22：4大一线住宅库存及去化周期
• 图23：16个二线城市住宅库存及去化周期
• 图24：9个三四线住宅库存及去化周期
• 图25：各线城市房价环比情况
• 图26：4大一线城市商品房及住宅推盘面积
• 图27：二线城市商品房及住宅推盘面积
• 图28：三四线城市商品房及住宅推盘面积
• 图29：300城市土地整体供给情况
• 图30：一线城市土地整体供给情况
• 图31：二线城市土地整体供给情况
• 图32：三四线城市土地整体供给情况
• 图33：300城市土地整体成交情况
• 图34：一线城市土地整体成交情况
• 图35：二线城市土地整体成交情况
• 图36：三四线城市土地整体成交情况
• 图37：300城市住宅用地供给情况
• 图38：一线城市住宅用地供给情况
• 图39：二线城市住宅用地供给情况
• 图40：三四线城市住宅用地供给情况
• 图41：300城市住宅用地成交情况
• 图42：一线城市住宅用地成交情况
• 图43：二线城市住宅用地成交情况
• 图44：三四线城市住宅用地成交情况
• 图45：300城市宅地供需规划建面
• 图46：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
• 图47：300城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比
• 图48：300城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比
• 图49：300城住宅用地流拍率

表格索引

• 表1：近期地方租房补贴及落户政策一览
• 表2：9月地方公积金政策一览
• 表3：9月地方房地产市场主要监管政策
• 表4：跟踪城市房地产成交面积信息表
• 表5：2018年8月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览
• 表6：全国土地出让金TOP20（2018年9月）
• 表7：一线和二线城市土地市场情况（2018年9月）

总结

2018年9月，房地产行业整体进入调整阶段，政策环境以地方修补为主，调控力度有所减弱，但市场监管持续深入。成交市场方面，重点城市推盘量增加，但去化率继续下滑，库存压力上升，去化周期拉长。土地市场降温明显，一线城市和二线城市出让金同比大幅下滑，三四线城市虽有所回暖，但景气度回落。资金环境相对稳定，按揭贷利率微涨，高信用房企融资成本改善。整体来看，市场进入周期底部，主流地产股估值处于历史低位，具备投资价值。