20220820-安信证券-固定收益主题报告_福州土拍零距离（1_22）_三拍未推出住宅地块_未见主流房企参与_6页_503kb

福州2022年三轮土拍总结

核心内容

福州于2022年8月12日完成了第三轮土拍，本次土拍呈现出以下显著特征：

• 规则基本保持不变，但对土地金支付周期进行了调整，以缓解房企资金压力。
• 推地数量大幅减少，且首次未推出任何住宅类地块。
• 商服地块竞争激烈，最终由本地小型民企以高溢价成交，未见主流房企及国企参与。

主要观点

1. 土拍规则基本不变

福州本轮土拍延续了前两轮的规则，主要包括：

• 限马甲、严控购地资金来源：防止房企通过多个公司参与竞拍，确保资金来源合规。
• 保证金比例保持20%：维持稳定，降低房企参与门槛。
• 商服地块未设限价，采用“价高者得”原则，提高市场流动性。
• 土地金支付周期延长至6个月：首期50%需在1个月内支付，剩余50%在6个月内付清，减轻房企短期资金压力。

2. 推地数量大幅减少，无住宅类地块推出

• 本轮土拍仅推出3宗地块，其中1宗为商服地块，2宗为工业地块（工业地块不纳入统计）。
• 这是福州自集中供地政策实施以来，首次无住宅类地块供应，反映出当前住宅市场供需关系的变化。
• 2022年一、二轮土拍推出的涉宅地块总面积为111.1万方，远低于年度住宅用地供应计划的332.9万方，表明住宅用地供应节奏放缓。
• 预计下半年仍可能有集中供地，以完成年度住宅用地供应目标。

3. 未见主流房企拿地

• 本轮仅有一宗商服地块成交，且由本地小型民企北九（福建）商业管理有限公司以0.7亿元、208.7%的高溢价竞得。
• 主流房企和国企、城投平台未参与，显示出市场信心不足或房企战略调整。
• 从拿地企业结构来看，市场参与者更加集中于本地小型开发商，反映出当前土地市场活跃度下降。

关键信息

• 地块位置：商服地块位于鼓楼区西二环内，周边有多个住宅小区、省市级单位及学校，靠近乌山和三坊七巷景区，区位优势明显。
• 起拍金额低：仅0.2亿元，房企参拍门槛较低，导致竞争激烈。
• 溢价率高：最终成交价为0.7亿元，溢价率高达208.7%，显示市场对优质地块的追捧。
• 风险提示：信息搜集可能存在不全面，且房地产调控政策可能超预期，影响市场走势。

表格与图表

表1：福州本轮土拍规则基本不变

表2：福州2022年二轮土拍明细

图1：福州2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）

• 图表显示三轮土拍推地数量显著减少，仅3宗地块，其中1宗为商服地块，2宗为工业地块。

图2：福州集中供地房企、城投平台拿地占比分布（%）

• 图表显示本轮土拍中，房企和城投平台拿地占比极低，主要由本地小型民企主导。

总结

福州2022年三轮土拍呈现出明显的供地减少和市场活跃度下降趋势，住宅地块的缺席表明当前市场对住宅开发的热度有所减弱。尽管商服地块因低门槛和优质区位吸引了激烈竞争，但主流房企的缺席显示出市场信心不足。未来，福州或将在下半年继续推进住宅用地供应，以完成年度计划。同时，需关注房地产调控政策对市场的影响。