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上海市2024年1月住宅价格总结

核心内容

2024年1月1日，上海市住宅小区基价均值为 60,291元/平方米，环比下跌 1.89%，同比下跌 8.05%。整体住宅市场呈现出价格持续下行的趋势，且交易量增长有限。

主要观点

1. 政策调整对市场的影响

• 2023年底，上海宣布调整优化房地产政策，取消了价格限制，将普通住房单套面积标准扩大至144平方米（含），并优化了差别化住房信贷政策。
• 首套房房贷首付比例降至 30%，房贷利率下调至 4.1%；二套房首付比例最低降至 40%，利率调整为 4.4%。
• 新政策出台后，售楼处和中介门店的客流量明显增加，尤其对新房市场，由于原本就存在价差优势，购房者认购积极性更高。
• 对于二手房市场，除了首付和利率的降低，相关税费也得到减免，减轻了购房者的资金压力。

2. 住宅市场整体表现

• 根据网上房地产数据，12月份上海二手房成交套数为 1.7万套，其中存量住宅成交套数可能接近 1.5万套，单日成交约 470套。
• 政策落地后，交易量并未出现明显上涨，整体表现 不及9月份。
• 年末通常是交易活动冷淡的时期，买卖双方仍处于政策消化阶段，市场观望情绪较重。

3. 环线价格变化

• 各环线基价均值继续下跌，内环内区域环比跌幅略有收窄。
• 与前两年同期相比，所有环线价格均有下跌，大部分均价跌至 2021年二季度水平。
• 内中环区域出现“降档”，均价从 2022年下半年的8万元/平方米 回落至 7万元/平方米。

4. 板块价格差异

• 全市各板块均价继续下行，同比跌幅超过 10% 的板块接近三成。
• 环比跌幅主要集中在 -1% ~ -2% 区间，但 0% ~ -1% 和 超过-3% 的板块占比更多，区域间差异进一步扩大。
• 远郊板块，尤其是动迁大居集中且房源充足的区域，价格持续下跌，成交量提升有限，陷入“价格和成交量”的恶性循环。

关键信息

• 基价均值：2024年1月1日上海市住宅小区基价均值为 60,291元/平方米。
• 价格变化趋势：整体价格持续下跌，环比和同比均出现负增长。
• 政策影响：新政策对新房和二手房市场均有一定刺激作用，但交易量增长有限。
• 市场预期：短期内全市整体价格回升可能性较小，住宅市场仍以“以价换量”为主。

数据来源

• 城市资管服务云平台

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• 本报告信息截至 2024年1月1日。
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