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2021年10月上海市住宅价格总结

核心内容

2021年10月1日，上海市住宅小区基价均值为 65,635元/平方米，环比上涨 0.48%，同比上涨 25.32%。然而，整体市场呈现出“双降”趋势，成交量大幅下滑，住宅均价结束了自去年五月以来的持续上涨态势，出现滞涨下跌。

主要观点

• 市场整体趋势：
  尽管基价均值环比微涨，但住宅市场整体表现低迷，均价下跌趋势明显。这主要归因于政策调控的影响，尤其是“三价就低”政策对贷款额度的限制，使得刚需购房者面临首付压力，买卖双方陷入僵持。

• 政策影响持续：
  在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控主基调下，短期内政策松绑的可能性较低。市场预期继续下行，政策影响或将持续发酵。

• 环线价格表现：
  各环线住宅均价均出现不同程度的下跌，但内环内区域相对坚挺，环比跌幅不到 0.2%，且与外环以外区域的价格差距进一步扩大，显示出内环区域的稀缺性和抗跌性。

• 板块价格波动：
  全市大部分住宅板块均价环比下跌，跌幅较大的板块多为前期热度高、供不应求的区域，如七宝、碧云、华泾板块等。
  涨幅方面，本月没有板块涨幅超过 2%，涨幅在 1% - 2% 的板块也仅占 1%。
  下跌板块数量显著增加，占比接近 90%，跌幅主要集中在 -1% ~ 0% 之间，只有 15% 的板块跌幅超过 -1%。

关键信息

• 均价数据：

  • 2021年10月1日上海市住宅小区基价均值：65,635元/平方米
  • 环比涨幅：0.48%
  • 同比涨幅：25.32%

• 政策影响：

  • “三价就低”政策限制了贷款额度，影响了刚需购房者的交易能力。
  • 调控政策尚未松绑，市场预期持续下行。

• 环线分析：

  • 内环内区域价格相对稳定，环比跌幅不到 0.2%。
  • 外环以外区域价格下跌更为明显，与内环区域的价差扩大。

• 板块表现：

  • 大部分板块价格环比下跌，跌幅集中在 -1% ~ 0%。
  • 只有少数板块保持稳定或小幅上涨，涨幅不超过 2%。

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