2018年第四季度北京写字楼市场报告_5页_1mb

北京甲级写字楼市场2018年第四季度总结

核心内容

2018年第四季度，北京甲级写字楼市场整体呈现供应和需求增速放缓的趋势。受去杠杆化政策及中美贸易摩擦升级影响，金融环境趋紧，市场信心受到一定冲击。尽管如此，望京地区因互联网和高科技企业的需求强劲，租金保持稳定增长。

主要观点

• 市场整体趋势：
  北京甲级写字楼市场在2018年第四季度供应和需求增速放缓，租金环比下降1.2%，空置率上升0.5个百分点至7.3%。

• 区域表现：
  望京区域成为租赁市场的主要成交区域，新增供应占全年总量的41%，租金环比微升0.1%至298.7元/平方米/月。
  金融街区域租金保持稳定增长，环比上升0.2%至648.3元/平方米/月，仍是全市租金最高的区域。
  中央商务区（CBD）租金受P2P退租潮影响，环比下降3.5%至401.9元/平方米/月，空置率上升至4.6%。
  其他区域如东二环、燕莎、中关村、亚奥的租金均出现不同程度的下降，其中东二环租金下降2.1%至337.4元/平方米/月。

• 供应情况：
  2018年全年新增甲级写字楼供应量约为74万平方米，同比上升27%。望京和丽泽商务区分别贡献41%和38%。
  2018年第四季度仅有一个新项目——东方金融中心竣工，新增供应55,003平方米。
  预计2019年第一季度将有多个新项目竣工，主要集中在非核心区，如望京的上东公园里和环球创意广场。

• 租赁需求：
  互联网和高科技企业仍是甲级写字楼需求的主力，望京区域为主要租赁成交区域。
  传统金融行业和专业服务行业则集中在CBD和金融街区域，贡献了超过60%的租赁面积。

• 投资市场：
  国内投资者因政策影响保持谨慎，而外资投资者在大宗交易中更为活跃。
  AEW Global Group收购朝阳区东二环合生国际大厦北楼，总金额为45亿元人民币。
  Gaw Capital出售三里屯盈科中心给北京愿景明德管理咨询有限公司，交易金额达105亿元人民币，为本年度单体成交金额最高。
  预计2019年第一季度投资市场仍将活跃，吉宝置业计划以5.5亿元收购碧生源大厦。

关键信息

• 经济背景：
  北京市2018年GDP为30,320亿元，同比增长6.6%，略低于2017年的6.7%。

• 租金数据：
  2018年第四季度北京甲级写字楼平均租金为380.6元/平方米/月，环比下降1.2%。
  望京区域租金微升0.1%至298.7元/平方米/月，金融街区域租金上升0.2%至648.3元/平方米/月，仍为全市最高。

• 空置率变化：
  2018年第四季度整体空置率上升至7.3%，望京区域空置率上升3.2个百分点至11.9%。

• 交易情况：
  主要租赁交易包括：

  • 新氧租用望京融新科技中心15,300平方米
  • 美团租用望京启明国际大厦8,000平方米
  • FunWork租用亚奥盘古大厦8,000平方米
  • 中石化租用CBD环球金融中心2,500平方米
  • 建设银行租用金融街锦什坊街35号5,261平方米
  • 平安健康租用东二环哈德门广场2,500平方米

• 未来展望：
  2019年第一季度预计会有多个新项目竣工，供应量增加，可能导致空置率环比上升约1个百分点。
  随着北京非首都功能疏解政策的推进，未来三年新增供应将向外围新兴商务区转移，通州商务区将成为重点发展区域。

表格概览

表1：北京甲级写字楼市场指标（2018年第四季度）

表2：主要甲级写字楼细分市场指标（2018年第四季度）

表3：主要甲级写字楼租赁成交（2018年第四季度）

总结

2018年第四季度，北京甲级写字楼市场整体表现平稳，供应和需求增速放缓，租金略有下降，空置率上升。望京区域因互联网和高科技企业需求强劲，租金保持增长，成为租赁市场的主要驱动力。金融街区域租金维持全市最高水平。由于去杠杆政策和国内融资环境收紧，国内投资者保持谨慎，而外资投资者在大宗交易中表现活跃。预计2019年第一季度将有多个新项目竣工，供应量增加，空置率可能进一步上升，市场整体租金将保持稳定。未来三年，写字楼供应将向外围新兴商务区转移，通州商务区将成为重点发展区域。