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上海写字楼市场简报（2016年2月）

1. 2015年第四季度简要回顾

• 核心商务区（CBD）：
  • 季度净吸纳量达32.5万平方米，其中90%的成交发生在次级商务区，浦东次级商务区贡献了约60%。
  • 甲级写字楼平均租金环比增长0.5%，达人民币8.70元/平方米/天，同比增长1.4%。
  • 浦东中央商务区甲级写字楼空置率降至6.1%，环比下降1.0个百分点，同比下降2.0个百分点。
  • 陆家嘴地区空置率仅为1.0%，租金达人民币10.3元/平方米/天。
• 非核心商务区：
  • 净吸纳量由次级商务区贡献，平均租金维持在人民币4.9元/平方米/天。
  • 闸北、徐家汇等区域空置率有所上升，分别为4.6个百分点和1.6个百分点。
  • 浦东非核心商务区租金环比上涨1.2%，达人民币7.5元/平方米/天。

2. 供应与需求分析

• 供应情况：
  • 2015年第四季度核心商务区新增供应28万平方米，主要分布在浦东和浦西次级商务区。
  • 未来两年核心商务区将新增约180万平方米的供应，次级商务区将占72%。
  • 非核心商务区2016年供应将达230万平方米以上，其中一半以上可能集中在虹桥交通枢纽。
• 需求情况：
  • 需求主要来自金融业、信息科技业、专业服务业和零售业等，金融业增长迅速。
  • 次级商务区空置率较低，租金敏感型企业更倾向于选择经济型写字楼。

3. 租金与空置率

• 核心商务区：
  • CBD各区租金普遍环比上涨0.3%~2.3%，陆家嘴涨幅最大（2.3%）。
  • 空置率普遍下降，特别是浦东和浦西核心区。
• 次级与非核心商务区：
  • 次级商务区租金环比上涨0.7%，达7.3元/平方米/天；非核心商务区环比上涨1.2%，达7.5元/平方米/天。

4. 投资与并购情况

• 2015年第四季度写字楼投资总额达149.7亿元，占总投资额的92%。
• 投资热点集中在虹桥、新江湾、浦东滨江等新兴区域，甲级写字楼为首选。
• 企业天地3号楼以57亿元成交，成为本季度总价最高的交易。
• 境外资本持续关注人民币升值与汇率风险，投资重心在确保稳定租金收入的资产。

5. 市场展望（2016年）

• 供应格局：
  • 核心商务区供应量将保持上升趋势，未来两年新增供应180万平方米。
  • 非核心商务区供应将创历史新高，达230万平方米以上。
• 价格与空置率：
  • 由于供应增加，整体租金将面临下行压力。
  • 陆家嘴虽供应增加（如上海中心），但市场消化能力强，租金仍具韧性。
• 需求变化：
  • 未来几年需求仍将保持活跃，但新增供应或超过需求，特别影响次级商务区。
  • 企业倾向于选择灵活办公面积、注重交通便利和现代空间设计。
  • 租户将转向次级与非核心商务区，尤其是租金较为经济的区域。

6. 新兴商务区发展

• 虹桥交通枢纽、徐汇滨江、前滩等新兴区域成为新一轮供应集中地。
• 这些区域推动写字楼市场多元化，适合各类型企业入驻需求。

总结

上海写字楼市场规模持续扩大，核心商务区保持高租金与低空置率，次级与新兴商务区面临供应增加带来的竞争压力。预期未来几年市场将保持平稳，租金上涨动力减弱，结构性分化更加明显。