2018年第四季度上海写字楼市场报告_5页_2mb

上海写字楼市场报告 2018年第四季度总结

核心内容概述

2018年第四季度，上海甲级写字楼市场呈现以下主要特征：

• 新增供应：新增供应面积达360,180平方米，环比增长147%；全年新增供应约122万平方米，同比下降21%。
• 租金上涨：平均租金环比上涨2.1%至人民币9.7元/平方米/天，核心商务区（Core CBDs）租金上涨至人民币11.8元/平方米/天。
• 空置率下降：整体空置率环比下降0.2个百分点至9.9%，显示市场需求强劲。
• 租赁需求：金融、保险、法律咨询等生产服务行业租赁需求强劲回升，人工智能、新能源及医药行业租赁需求依然旺盛。
• 区域发展：徐汇滨江、浦东前滩及虹口北外滩等新兴区域表现突出，政府政策支持推动AI产业发展。
• 投资活跃：投资市场表现积极，共完成11宗整购交易，总金额约305亿元，商业混合用途物业为主要交易类型。
• 外资青睐：上海作为外资企业设立地区总部的首选城市，累计引进665家跨国公司地区总部，其中85家为亚太区总部。

主要观点

• 市场供需关系：尽管第四季度新增供应量增加，但整体市场需求旺盛，导致租金上涨及空置率下降。
• 行业驱动：金融、咨询及AI行业成为推动租赁需求增长的主要动力。
• 区域分化：核心商务区与新兴商务区租金表现不一，部分区域因大租户搬离导致租金下降。
• 政策支持：政府在AI、新能源等领域出台多项扶持政策，推动相关产业发展。
• 投资趋势：外资及开发商对上海写字楼市场信心增强，商业混合用途物业成为投资热点。

关键信息

市场表现

• 租金：平均租金上涨2.1%至人民币9.7元/平方米/天，核心商务区租金上涨至人民币11.8元/平方米/天。
• 空置率：整体空置率下降至9.9%，浦东空置率上升至10.8%，浦西下降至9.3%。
• 价格：一手散售市场平均成交价格环比上涨10.6%至人民币72,427元/平方米。

新增供应

• 核心商务区：富士康大厦竣工交付，新增70,000平方米办公面积，成为本季度唯一核心商务区新增项目。
• 新兴区域：徐汇滨江、浦东后世博及虹口北外滩等区域新增供应面积合计约173,000平方米。
• 整体供应：2019年预计新增供应面积超过250万平方米，主要集中在浦东前滩、虹口北外滩及徐汇滨江。

租赁交易

• 金融保险：光大证券租用南京西路恒隆广场约11,000平方米；国海富兰克林基金租用小陆家嘴国金中心二期约2,500平方米。
• AI与新能源：依图科技预租徐汇滨江龙华国际二期18,000平方米；远景能源预租长宁国际38,000平方米。
• 新兴行业：联合办公品牌木棉创谷租用浦东鲁能国际中心12,000平方米。

散售交易

• 黄浦区：复兴地块写字楼项目推出约56,000平方米办公面积，平均成交价达人民币73,000元/平方米。
• 徐汇区：上海绿地国际广场二期推出约352平方米办公面积，平均成交价为人民币65,344元/平方米。
• 闵行区：新华联国际中心推出约670平方米办公面积，平均成交价为人民币60,000元/平方米。

展望与趋势

• 租金趋势：预计2019年第一季度租金将保持稳定。
• 行业影响：新兴行业如联合办公、AI及新能源将成为影响市场趋势的重要因素。
• 市场压力：2019年新增供应量较大，可能对部分区域租金增长形成压力。
• 政策导向：上海政府继续推动AI、新能源等产业的发展，通过财政激励和人才政策吸引企业入驻。

附录：市场指标

附录：细分市场表现

联系信息

• 研究及咨询部主管：
  • 纪言迅 (David Ji)：大中华区研究及咨询部主管，联系方式 +852 2846 9552，邮箱 david.ji@hk.knightfrank.com
  • 杨悦晨 (Regina Yang)：上海研究及咨询部主管，联系方式 +86 21 6032 1728，邮箱 regina.yang@cn.knightfrank.com
  • 阮洋 (Ocean Ruan)：广州研究及估价部高级经理，联系方式 +86 20 3839 6408，邮箱 ocean.ruan@cn.knightfrank.com
  • 王兆麒 (Martin Wong)：大中华区研究及咨询部高副董事，联系方式 +852 2846 7184，邮箱 martin.wong@hk.knightfrank.com
  • 苏锐强 (Cliff So)：台北瑞普莱坊物业代理及咨询部副总经理，联系方式 +886 2 8729 8770，邮箱 cliff.so@repro.knightfrank.com

市场动态

• 中国国际进口博览会：成功举办，推动新技术和产品进入国内市场，吸引外资企业投资。
• 世界人工智能大会：在徐汇滨江召开，促进AI产业发展及企业集聚。

注意事项

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