20220721-百盛评估-_专题_全国第二批次集中供地_整体仍处于低位_11页

全国第二批次集中供地总结

核心内容概述

2022年全国第二批次集中供地已基本完成，涉及22个重点城市，其中18城已发布土地公告，9城完成供地。整体来看，第二批次土地供应和成交规模均较第一批次有所下降，市场热度持续低迷，但部分城市及区域仍表现出一定活跃度。

主要观点

土拍政策优化，提升企业拿地意愿

• 降门槛与降地价：多地调整土拍规则，如南京取消“中止价+一个增加幅度”的限制，降低企业拿地成本。
• 提升利润空间：通过回炉地块调整，如南京NO.2022G23起始价下调5000万，毛坯限价调整为差异化定价，提升房企利润。
• 放宽配建要求：如成都近五成地块无特殊配建要求，福州配建安置型商品房地块减少，降低房企隐性成本。
• 取消销售限价：如长沙多个地块不再明确限价，提升房企定价灵活性。

供应情况：整体减少，城市分化明显

• 供应总量下降：第二批次共供应415宗地块，总建面4038万平米，起拍金额5114亿元，分别较第一批次下降5%、7%和3%。
• 部分城市供应大幅增加：如南京供应44宗地块，较第一批次增加132%，显示出对市场复苏的积极预期。
• 部分城市供应大幅减少：如天津供应减少62%，主要受市场低迷及流拍地块影响。
• 优质地块放量：南京玄武区、建邱区和溧水区首次集中供应住宅用地，显示对核心区域的重视。

成交情况：热度低迷，城市与板块分化加剧

• 成交规模环比下降：9城共成交180宗地块，总建面1571万平米，总地价2173亿元，较第一批次分别下降5%、4%和7%。
• 流拍率稳定，溢价率下降：整体流拍撤牌率8%，较第一批次基本持平；溢价率下降至4%，底价成交占比61%，触顶地块占比24%，显示市场信心不足。
• 城市间热度分化：如杭州、宁波等销售去化较好的城市热度较高，而福州、武汉等市场承压城市热度较低。
• 板块热度差异显著：核心板块如杭州拱墅区、宁波部分区域仍有较高热度，而远郊板块多以底价成交。

房企拿地偏好：以央国企为主

• 国企托底明显：杭州、北京等地国企拿地比例较高，如萧山区一半地块由国企拿下。
• 大型央企及稳健民企参与：中海、华润、金茂等“国家队”房企，以及龙湖、绿城等稳健型民企仍为主力。
• 地方平台公司活跃：部分城市本地平台公司积极参与，反映地方政策支持。

关键信息

上海第二批次集中供地详情

• 地块数量与类型：共挂牌34宗地块，均为商品住宅用地，无保障性住房用地。
• 区域分布：涉及12个地区，中环线内供应4宗，静安区、长宁区等区域地块受关注。
• 重点地块：
  • 静安区天目社区C070102单元07-03地块：文体、居住、商业用途，起始楼面价5.62万元/平米，房地联动价12.88万元/平米。
  • 长宁区新泾镇232街坊17/1丘77-01地块：纯住宅用地，起始楼面价9.11万元/平米，房地联动价16.30万元/平米。
• 供应量减少：土地面积和建面较第一批次分别减少43%和47%，起拍金额减少12%。

市场预期与趋势

• 市场复苏缓慢：上半年市场恢复未达预期，房企资金回笼有限。
• 政策效果有限：尽管有政策放松，但市场热度仍处于低位，短期内难以显著改善。
• 未来展望：预计土地市场将形成“国企央企+稳健型品牌民企+地方平台”三足鼎立格局。

总结

全国第二批次集中供地反映出房地产市场仍处于调整期，政策优化虽有助于提升房企拿地意愿，但市场整体热度低迷，成交规模缩减。各地供应情况分化明显，部分城市如南京积极供地，而天津等城市则大幅减少供应。房企拿地仍以央国企为主，地方平台公司参与度提升。上海作为重点城市，第二批次供地数量与面积均有所下降，但核心区域地块仍受关注，市场热度有望逐步恢复。