20230110-国金证券-房地产行业点评_改善房企资产负债表_优质民企迎弹性机会_7页_818kb
报告摘要
房地产行业研究总结
核心内容
2023年1月10日，人民银行与银保监会联合召开会议，明确推动房地产业向新发展模式平稳过渡，重点通过“资产激活”“负债接续”“权益补充”和“预期提升”四项行动改善优质房企的资产负债表，促进行业复苏。
主要观点
- 资产激活：通过保交楼专项借款、贷款支持计划、支持房企间项目收并购等方式，帮助房企维持项目正常运转，增强市场信心。
- 负债接续：支持房企通过发债增信、提高授信额度、债转股、债券置换和展期等方式缓解债务压力，改善融资性现金流。
- 权益补充：股权融资政策放宽，鼓励房企进行定增或配股，以补充流动性、购买资产、偿债等，不增加负债的情况下改善资产负债表。
- 预期提升：行业复苏依赖于销量和房价的稳定，政策层面持续释放需求端利好信号，包括信贷支持和购房限制放宽，释放改善性购房需求。
关键信息
投资建议
- 尚未出险的民营房企中，估值偏低的标的（如碧桂园、中骏集团控股）有更大的股价恢复弹性。
- 头部央国企和改善型房企更受需求侧宽松政策利好，建议关注建发国际集团、绿城中国、滨江集团等。
风险提示
- 市场对宽松政策反应钝化，可能导致销售持续低迷。
- 三四线城市恢复力度弱，缺乏棚改等刺激因素，市场复苏较慢。
- 多家房企出现债务违约，可能对市场信心造成更大冲击，阻碍行业良性循环。
行业投资评级说明
- 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上。
- 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%。
- 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%至5%之间。
- 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%以上。
估值情况（部分重点公司）
| 股票代码 | 公司名称 | 评级 | 市值（亿元） | 2021A PE | 2022E PE | 2023E PE | 2021A 归母净利润（亿元） | 2022E 归母净利润（亿元） | 2023E 归母净利润（亿元） | 2021A 净利润同比增速 | 2022E 净利润同比增速 | 2023E 净利润同比增速 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 000002.SZ | 万科A | 增持 | 2,109 | 9.4 | 9.0 | 8.2 | 225.2 | 235.5 | 257.1 | -46% | 5% | 9% |
| 600048.SH | 保利发展 | 买入 | 1,903 | 6.9 | 10.4 | 8.5 | 273.9 | 183.0 | 224.8 | -5% | -33% | 23% |
| 001979.SZ | 招商蛇口 | 买入 | 1,074 | 10.4 | 25.5 | 19.3 | 103.7 | 42.1 | 55.5 | -15% | -59% | 32% |
| 600153.SH | 建发股份 | 买入 | 398 | 6.5 | 6.1 | 5.2 | 61.0 | 65.1 | 76.9 | 35% | 7% | 18% |
| 002244.SZ | 滨江集团 | 买入 | 328 | 10.8 | 8.2 | 6.2 | 30.3 | 40.1 | 52.9 | 30% | 32% | 32% |
| 3900.HK | 绿城中国 | 买入 | 270 | 6.0 | 4.8 | 3.1 | 44.7 | 56.0 | 88.2 | 18% | 25% | 58% |
| 1908.HK | 建发国际集团 | 买入 | 357 | 11.3 | 7.3 | 5.0 | 31.7 | 48.8 | 72.2 | 42% | 54% | 48% |
| 2423.HK | 贝壳* | 买入 | 1,529 | 66.6 | 99.6 | 29.9 | 22.9 | 15.4 | 51.2 | -60% | -33% | 233% |
| 9666.HK | 金科服务 | 买入 | 82 | 7.7 | 10.0 | 8.3 | 10.6 | 8.2 | 9.9 | 71% | -23% | 21% |
| 9983.HK | 建业新生活 | 买入 | 36 | 5.8 | 5.3 | 4.6 | 6.2 | 6.9 | 7.8 | 45% | 11% | 14% |
| 6098.HK | 碧桂园服务 | 买入 | 606 | 15.0 | 11.7 | 9.3 | 40.3 | 51.8 | 65.2 | 50% | 28% | 26% |
| 1995.HK | 旭辉永升服务 | 买入 | 75 | 12.2 | 9.1 | 7.3 | 6.2 | 8.2 | 10.4 | 58% | 33% | 26% |
| 3316.HK | 滨江服务 | 买入 | 55 | 17.1 | 12.6 | 9.5 | 3.2 | 4.4 | 5.8 | 47% | 35% | 33% |
| 6626.HK | 越秀服务 | 买入 | 59 | 16.5 | 14.8 | 13.5 | 3.6 | 4.0 | 4.4 | 81% | 12% | 10% |
| 2156.HK | 建发物业 | 买入 | 50 | 31.1 | 20.9 | 14.6 | 1.6 | 2.4 | 3.4 | 50% | 49% | 43% |
估值数据说明
- 数据截至2023年1月6日。
- 预测数据为国金证券预测。
- 贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径。
行业背景
当前部分房企面临现金流困境，新增土储停滞、项目推进缓慢，亟需通过资产激活、负债接续、权益补充和预期提升等综合措施改善经营状况，推动行业向新发展模式平稳过渡。
机构信息
- 分析师：杜昊旻 (执业S1130521090001)
- 联系人：王祎馨、方鹏
- 邮箱：duhaomin@gjzq.com.cn、wangyixin@gjzq.com.cn、fang_peng@gjzq.com.cn
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