2021年房地产债券投资展望：展望2021，房地产信用风险怎么看？-20201213-天风证券-23页_829kb

房地产信用风险2021年展望总结

核心内容概述

2021年房地产行业的信用风险将受到“三道红线”政策的持续影响，房企有息负债将面临更严格的管控，杠杆率将受到有效限制。整体来看，房地产行业性信用风险仍可控，行业利差将呈现震荡趋势，地产债仍具有投资价值。同时，需关注货币政策边际收紧对区域性房地产市场波动的影响，以及由此引发的风险外溢。

主要观点

1. 政策调控持续深化

   • “三道红线”政策逐步落地，房企有息负债增速受到限制，多数房企不满足剔除预收账款后的资产负债率低于70%的要求。
   • 中央坚持“房住不炒”的政策定位，即使在疫情期间，政策未明显放松，融资环境仍保持相对平稳。
   • 部分房企通过财务粉饰来规避监管，使得信用分析难度加大。

2. 融资渠道变化与压力

   • 国内信用债、海外债将维持“借新还旧”的模式，非标融资持续收缩。
   • 银行贷款受整体信贷投放影响，保障性住房开发贷减少，对房企融资形成压力。
   • 公开市场再融资规模将显著上升，尤其是信用债和海外债，需关注部分房企的再融资压力。

3. 信用风险特征与投资策略

   • 信用风险主要集中在激进扩张、管理混乱和区域集中度高的房企。
   • 投资应优选大中型、具备高周转和强运营能力的房企，规避问题型和短期债务压力较大的房企。
   • 低风险偏好的机构可关注优质房企的ABS，寻找阶段性超额利差投资机会。

4. 行业趋势与风险展望

   • 房企杠杆预计缓慢下行，但需警惕财务粉饰。
   • 行业盈利能力可能继续下滑，对房企运营能力提出更高要求。
   • 房地产销售预计保持韧性，为房企提供一定的回款支持。

关键信息

2020年房地产市场回顾

• 政策变化：地方政策由松到紧，中央坚持“房住不炒”，调控政策落实严格。
• 融资情况：融资总体平稳，但净融资小幅收缩，非标融资持续收缩。
• 违约情况：5家房企出现信用债违约，但多数企业信用风险早已暴露，市场冲击有限。

2021年房地产信用风险展望

• 三道红线影响：房企有息负债增速上限为15%，多数房企不满足要求，需加强债务管理。
• 融资渠道：信用债、海外债继续借新还旧，非标收缩，银行贷款受整体信贷投放影响。
• 再融资压力：2021年房企公开市场再融资规模将高于2020年，需关注华夏幸福、恒大、富力等企业的融资情况。
• 信用风险控制：行业性信用风险可控，利差震荡，地产债仍具投资价值。
• 风险外溢：区域性房地产市场波动可能影响房企，需关注货币政策收紧带来的影响。

信用评级调整回顾

• 本周3家发行人发生跟踪评级调整，1家上调，2家下调。
• 紫光集团有限公司、永城煤电控股集团有限公司评级下调，影响其关联债券。

一级市场动态

• 本周非金融企业信用债合计发行约1963.7亿元，偿还约2236.2亿元，净融资额为-272.6亿元。
• 城投债发行297亿元，偿还704.08亿元，净融资额为-407.08亿元。
• 各类信用债发行量和净融资额有所波动，整体趋势为发行量上升、净融资额下降。

二级市场表现

• 银行间和交易所信用债合计成交4817.93亿元，成交量小幅上升。
• 利率品现券收益率整体上行，信用债收益率部分下行，信用利差整体缩小。
• 不同信用等级利差有所变动，需关注市场流动性变化对收益率的影响。

结论

2021年房地产行业的信用风险在政策调控和市场环境的双重作用下将逐步可控，但需警惕房企财务粉饰和区域性市场波动带来的风险。投资策略应以稳健为主，优选具备高周转和强运营能力的大中型房企，同时关注优质房企的ABS产品，以获取阶段性超额利差收益。