2021年房地产债券投资展望：展望2021：房地产信用风险怎么看？_23页_2mb

2021年房地产信用风险展望总结

核心内容

2021年房地产行业的信用风险展望主要聚焦于“三道红线”政策的实施、房企融资压力、行业性信用风险及投资建议等方面。

主要观点

• “三道红线”政策实施：政策将严格管控房企有息负债，降低杠杆，抑制激进扩张行为，但也可能引发财报粉饰，增加信用分析难度。
• 融资渠道变化：房企融资将继续维持“借新还旧”的模式，非标融资持续收缩，而信用债和海外债的融资规模将有所上升。
• 信用风险可控：尽管行业性风险有所上升，但整体仍可控，信用利差预计震荡，地产债具有参与价值。
• 投资建议：优先选择大中型、具备高周转和强运营能力的房企，规避问题型房企；低风险偏好的机构可关注优质房企的ABS，寻找阶段性超额利差机会。
• 区域性市场波动：货币政策边际收紧可能引发区域性房地产市场波动，进而导致信用风险外溢。

关键信息

1. 2020年房地产市场回顾

• 政策变化：房地产政策经历了从宽松到收紧的过程，中央坚持“房住不炒”，地方政策在7月开始收紧。
• 融资情况：融资环境总体平稳，但净融资小幅收缩，非标融资持续收缩，ABS融资净融资有限。
• 违约情况：2020年有5家房企出现信用债违约，但其信用风险早已暴露，市场冲击有限。

2. 2021年展望

2.1 三道红线政策

• 踩线情况：50家样本房企中，多数踩线，净负债率普遍偏高，有息负债增速受限制。
• 政策影响：政策将有效控制房企杠杆，但可能引发财报粉饰，增加信用分析难度。

2.2 房企融资压力

• 国内信用债和海外债：将继续维持借新还旧的模式，净融资有限。
• 非标融资：持续收缩，但速度可能放缓。
• 银行贷款：受整体信贷投放影响，房地产开发贷可能维持或略有下降。
• 公开市场再融资：2021年房企公开市场再融资规模将明显高于2020年，需关注部分企业再融资压力。

2.3 房地产风险分析

• 杠杆变化：房企杠杆预计缓慢下行，但需警惕债务粉饰。
• 盈利能力：行业利润被压缩，房企需加强运营管理。
• 销售韧性：房地产销售预计保持韧性，是行业风险控制的关键。
• 信用利差：行业信用利差预计震荡，地产债仍有投资价值。

3. 信用评级调整回顾

• 本周调整：3家发行人发生跟踪评级调整，其中1家上调，2家下调。
• 主要调整：紫光集团、永城煤电控股等企业评级下调，反映出其财务状况恶化。

一级市场情况

• 发行规模：本周非金融企业短融、中票、企业债和公司债合计发行约1963.7亿元，净融资额为-272.6亿元。
• 城投债：发行297亿元，偿还704.08亿元，净融资额-407.08亿元。
• 发行利率：各等级发行利率变动在-3至-6BP之间，整体呈下行趋势。

二级市场情况

• 成交量：银行间和交易所信用债合计成交4817.93亿元，成交量小幅上升。
• 收益率：整体上行，反映市场风险偏好下降。

投资建议

• 优选大中型房企：具备高周转和强运营能力的房企更具抗风险能力。
• 规避问题型房企：重点关注那些存在高负债、内部管理混乱、区域集中度高的房企。
• 关注ABS：低风险偏好的机构可关注优质房企的ABS，寻找阶段性超额利差机会。

风险提示

• 信用风险事件频发：房地产行业信用风险可能继续增加。
• 融资政策变动：融资政策可能进一步收紧，影响房企融资能力。