房地产行业跟踪分析：销售转好趋势明显，核心市场表现突出-20200607-广发证券-22页_1mb

房地产行业总结

核心内容

政策及基本面情况

• 政策动向：中央进一步扩大地方债规模，地方层面如西安、遵义等地放松落户政策，推动房地产市场发展。5月地方债发行规模达1.3万亿元，创单月新高，2020年地方政府一般债务新增规模9800亿元，专项债务新增规模37500亿元。
• 销售复苏：5月50城新房成交面积同比微降2.7%，但降幅收窄，市场呈现复苏态势。克尔瑞百强房企销售数据量价齐升，核心城市如上海、深圳、厦门、合肥等表现突出。
• 推盘与去化：重点13城新房推盘同比上涨23.0%，推盘力度大，去化率改善，单周批售比为0.9。长三角地区成交增速和土地溢价率高于其他板块。
• 土地市场：5月300城全类型土地成交面积同比下滑21%，但楼面价上涨带动出让金同比上升5%。土地成交溢价率整体下降，但三线城市略有上升。

主要观点

市场趋势

• 销售回暖趋势明显，核心市场表现突出，尤其是长三角地区。
• 房企销售与拿地比值达到52%，为近两年高点，反映企业资源向核心城市和区域集中。
• 销售好转有助于地产类资产重估和价值修复，融资成本下行与多元化拿地将推动行业利润率改善。

投资建议

• 板块配置价值提升，重点推荐一线A股龙头：保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口。
• 二线A股龙头：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展。
• H股龙头：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团。
• H股关注：中国金茂、合景泰富集团。
• 子领域推荐：中国国贸、新湖中宝。

关键信息

风险提示

• 政策调控力度进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行；
• 行业库存抬升快于预期；
• 行业基本面超预期下行；
• 房地产税立法推进超预期。

重点公司跟踪

融资情况

• 本周房企境内信用债发行规模为41亿元，海外债融资17亿美元，海外融资占比提升。
• 融资成本方面，部分房企境内信用债利率下降，但蓝光发展海外债利率上升150bp。
• “17万科01”公司债券票面利率由4.50%下调至1.90%，反映融资环境宽松。

公司动态

• 上海临港获证监会批准注册发行公司债券，规模不超过20亿元。
• 蓝光发展拟提请股东大会授权发行直接债务融资工具，规模不超过150亿元。
• 宝龙地产委任陈德力为联席总裁。
• 中南建设完成董事会换届。
• 旭辉控股出售五家物业股权及债权，交易对价18亿港元。
• 招商蛇口拟收购南油集团24%股权，交易完成后南油集团成为其全资下属公司。
• 永升生活服务获Spectron收购5%股份，交易均价10.19港元/股。
• 哈高科拟收购湘财证券99.73%股权，交易对价106.1亿元。
• 南山控股拟发行ABS，规模不低于18.5亿元。
• 绿城服务拟配售2.67亿股，配售价10.18港元/股。
• 万科A拟配售3.156亿股H股，配售价25.00港元/股。

数据与图表

• 图表索引：包括50城新房成交面积走势、分线城市成交环比增速、土地市场供需情况、溢价率变化等。
• 数据来源：Wind、CRIC、广发证券发展研究中心。

估值与财务分析

重点公司估值和财务分析表

总结

房地产行业在政策支持和市场复苏的推动下，整体表现有所改善，尤其在核心城市和区域。销售回暖与推盘高增长为行业带来积极信号，但区域间分化仍明显。土地市场整体表现疲软，但楼面价上涨支撑出让金增长。融资环境宽松推动房企融资成本下行，部分房企调整债券利率。重点公司如万科、保利、招商蛇口等表现突出，具备较高投资价值。同时，需关注政策调控、利率上行、库存上升等风险因素。