20220315-天风证券-房地产统计局2月数据点评_需求弹性与投资韧性双超预期_8页_854kb

房地产行业分析总结（2022年03月15日）

核心内容

本报告基于2022年1-2月房地产行业数据，分析了行业销售、投资及融资情况，并提出投资策略与风险提示。核心观点围绕“需求弹性与投资韧性双超预期”展开，认为在政策支持和市场结构性复苏的背景下，房地产行业仍具备一定韧性。

主要观点

1. 销售表现：高基数下依然不俗

• 销售面积：1-2月全国商品房销售面积同比 -9.6%，较2021Q4收窄 7.2pct，显著高于63城新房销售面积同比增速 -30.14%。
• 销售金额：1-2月全国商品房销售金额同比 -19.3%，较2021Q4扩大 0.62pct。
• 销售均价：1-2月全国商品房销售均价同比 -10.7%，为2000年以来2月累计同比增速最低点。
• 销售复苏动力：房企加大营销力度，以价换量，强化销售回款。销售复苏可能受益于中央稳预期的表态、按揭宽松及地方因城施策带来的预期改善，百城房价环比增速由21年11月的 -0.04% 提升至22年2月的 +0.03%。
• 持续性风险：销售复苏的持续性仍面临行业预期不稳的考验，后续表现取决于托底政策的连续性和跟进力度，尤其是改善性需求的释放节奏。

2. 投资韧性：存量施工支撑开发投资

• 开发投资：1-2月全国房地产开发投资同比 +3.7%，显示行业投资韧性。
• 增量端：
  • 土地购置面积同比 -42.3%，降幅较2021Q4扩大 16.97pct。
  • 土地成交价款同比 -26.7%，降幅扩大 32.43pct。
  • 新开工面积同比 -12.2%，降幅较2021Q4收窄 16.38pct，改善动力来自销售预期的结构性复苏。
• 存量端：
  • 房屋施工面积同比 +1.8%，地方保竣工及预售资金监管支撑存量施工。
  • 竣工面积同比 -9.8%，降幅较2021Q4扩大 10.84pct，或受施工节奏波动影响。

3. 融资压力：回款面临考验

• 开发资金来源：1-2月房地产开发资金来源合计值同比 -17.7%，降幅较2021Q4扩大 5.2pct。
• 国内贷款：同比 -21.1%，降幅较2021Q4改善 5.8pct，开发贷、并购贷等合理资金需求得到满足，但行业信用风险偏好偏低，流动性分配不均。
• 定金及预收款：同比 -27.0%，自2021年8月以来逐月扩大。
• 个人按揭贷款：同比 -16.9%，较2021Q4下降 17.7pct，显示回款压力较大。
• 民营房企：再融资能力受损，销售表现成为现金流的关键变量。

关键信息

• 行业趋势：销售和投资均表现出一定韧性，但销售复苏仍需政策持续支持。
• 政策导向：中央和地方政策持续释放稳预期信号，推动行业结构性宽松。
• 投资建议：
  • Beta机会：关注行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度。
  • Alpha机会：收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复，逆周期加杠杆的精准度，以及围绕住房场景价值的长期挖掘。
• 持续推荐标的：
  • 优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
  • 优质成长：金科股份、新城控股、旭辉控股。
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。

风险提示

1. 信用风险蔓延：可能影响行业再融资、销售和竣工预期。
2. 销售下行周期：可能导致开发投资、新开工、拿地及施工指标快速下滑。
3. 行政调控高压：房地产税试点力度可能超预期，影响市场预期。

投资评级

分析师声明

本报告由分析师韩笑撰写，其观点反映了个人看法，与天风证券及其相关人员的报酬无直接或间接联系。

版权声明

本报告版权属于天风证券股份有限公司及其附属机构，未经授权不得复制、发送或修改。