房地产行业2023年3月报：短期因素主导春节后销售改善，关注近期复苏的持续性-20230324-招商银行-22页_1mb

房地产2023年3月报总结

核心内容概述

2023年3月房地产市场在短期因素影响下有所改善，但复苏的持续性仍需观察。销售市场呈现阶段性回暖，尤其是核心区域表现优于非核心区域。政策环境持续宽松，重点转向需求侧支持。开发投资和土地市场仍面临较大压力，房企资金链恢复缓慢。

主要观点

• 销售市场：1-2月销售恢复好于预期，主要由疫情积压需求释放和开发商降低折扣推动。但市场热度尚未扩散至非核心区域，后续若推盘供应减少，销售可能下滑。
• 开发投资：开发投资降幅收窄，但修复滞后于销售，预计全年仍疲弱。竣工面积因“保交楼”政策有所修复，但开工和施工面积仍处于负增长状态。
• 土地市场：土地成交面积和出让金同比大幅下滑，部分城市土地流拍率下降，溢价率有所回升，但整体仍处于低迷状态。
• 政策环境：政策总体宽松，需求端有望在二季度发力。当前政策目标聚焦于释放需求和化解房企风险，尚未出现实质性突破。
• 房企融资：融资端有所改善，但非银融资仍处于净偿还状态，房企资金链恢复仍需时间。

关键信息

销售市场

• 1-2月销售面积：同比-3.6%，降幅较去年12月收窄28pct。
• 二手房复苏：显著优于新房，16城二手房成交面积同比增速达63.4%，创近五年新高。
• 城市分化：一线城市如北京、上海销售有所回暖，但整体表现弱于二线城市。三线城市如惠州因外溢需求表现突出。
• “小阳春”提前：3月销售同比转正，但是否具备可持续性仍需观察，三四月份为关键跟踪时点。

开发市场

• 竣工面积：1-2月同比转正（+8%），为2022年以来首次，受益于“保交楼”政策。
• 新开工面积：1-2月同比-9.4%，为2010年以来最低水平，房企补库存意愿不足。
• 施工面积：同比-4.4%，虽降幅收窄，但整体仍为负增长。

土地市场

• 土地成交面积：1-2月同比-27.2%，为2010年以来最低水平。
• 土地出让金：同比-20.0%，但单月同比增速转正（+6.5%），主要受春节错位因素影响。
• 土地流拍率：1月6.4%，2月2.6%，表明土地供应趋于常态化。
• 土地溢价率：1月4.2%，2月4.8%，优质城市优质地块溢价率有所回升。

投资市场

• 房地产开发投资额：1-2月同比-5.7%，降幅较12月收窄6.5pct。
• 土地投资与建安投资：土地投资同比转正（+16.4%），建安投资同比-12.7%，修复乏力。
• 全年预期：房地产开发投资同比预计为-7.1%，修复将滞后于销售回暖。

房企资金面

• 房企到位资金：1-2月同比-15.2%，恢复不及销售和投资。
• 国内贷款：略有改善，但整体仍疲弱，非银融资处于净偿还状态。
• 居民中长期贷款：1-2月新增额较疫情前明显少增，居民提前还贷意愿较强。

政策环境

• 政策基调：持续宽松，释放需求、化解房企风险为当前重点。
• 需求侧政策：预计二季度将有进一步政策出台，以支持销售回暖。
• “因城施策”：二线城市政策放松态势延续，但力度有限，多为“小步慢走”。
• 房贷利率：首套房贷利率降至4%及以下，二套房贷利率保持在4.91%。
• “四限”政策：累计评分从2299分降至1737分，仍有约59%的下降空间。

展望

• 销售市场：若复苏不具备持续性，二季度需求端政策或有必要出台。
• 开发投资：修复滞后于销售，全年仍面临较大压力。
• 土地市场：土地成交面积和出让金仍处于低位，修复尚待观察。
• 房企融资：非银融资仍需时间恢复，资金链压力仍存。
• 政策方向：需求端政策将成为重点，但“房住不炒”基调仍将持续。

数据图表说明

• 商品房销售面积及同比增速：反映销售回暖趋势，但需关注后续是否持续。
• 土地成交面积及出让金：显示土地市场低迷，但部分城市出现回暖迹象。
• 土地溢价率与流拍率：表明土地市场逐步恢复，但整体仍偏弱。
• 房地产开发投资额：反映开发投资修复缓慢，滞后于销售回暖。
• 居民中长期贷款与商品房销售额：显示居民贷款意愿与销售趋势出现背离。
• “四限”政策评分：反映政策放松程度，仍有较大调整空间。

总结

2023年3月房地产市场在短期因素影响下出现回暖迹象，销售、竣工等指标有所修复，但整体仍处于大周期底部的恢复阶段。政策环境持续宽松，需求侧政策有望在二季度发力。然而，开发投资和土地市场仍面临较大压力，房企资金链恢复缓慢，市场复苏的可持续性仍需进一步观察。