20220713-中国银河-房地产6月行业动态报告_销售在分化中复苏_路径或较以往更加曲折_26页_1mb

房地产行业动态报告总结

核心内容

2022年6月，房地产行业销售呈现分化复苏态势，30城新房销售面积同比增速为-7.41%，环比增速为81.08%，成交套数同比增速为-10.40%，环比增速为71.25%。6月实现本年度最低同比降幅和最高环比增速，30大中城市商品房成交面积恢复到近几年平均水平。其中，一、二线城市销售面积环比增幅明显，二线城市成交面积同比扭转为正增长，而三线城市仍面临较大压力。

去化周期方面，截至2022年6月30日，十大城市存销比为12.88，环比下降28.25%，同比上升58.43%。一、二线城市存销比分别为14.23和12.21，基本恢复到年初水平，显示销售回暖对去化周期产生了积极影响。

主要观点

• 销售复苏路径曲折：尽管6月销售复苏，但居民杠杆率仍处于高位，预计销售市场将在第四季度企稳。
• 土地市场分化：二轮土拍流拍率下降，城市热度分化，二线城市成交均价上升，部分城市如杭州、宁波土地市场表现较好。
• 房企投资行为变化：国企拿地积极，民企拿地收缩，呈现“国增民减”趋势，反映市场信心与资金压力的变化。
• 政策效果显现：政策宽松进入效果观测期，房企信用债发行规模小幅上升，地方政策仍有宽松空间，一线城市放松落户条件，刺激需求。
• 行业盈利能力修复：2022Q1房地产行业销售毛利率和净利率有所回升，显示行业盈利能力开始修复。
• 现金流紧张：房地产行业现金流紧张，筹资现金流为近年首次净流出，但中央对房地产金融的支持带动市场信心恢复。

关键信息

销售情况

• 30城新房销售面积同比增速为-7.41%，环比增速为81.08%。
• 一、二、三线城市成交面积同比增速分别为-8.54%、1.76%、-26.54%，环比增速分别为141.46%、89.42%、27.04%。
• 6月销售情况出现明显回暖，但销售市场仍面临挑战。

土地市场

• 二轮土拍供应量与成交量均未回温，但流拍率显著下降至4.93%。
• 北京、杭州等城市土地成交均价上涨，显示部分城市土地市场热度回升。
• 民企拿地收缩，国企拿地积极，显示市场信心向国企倾斜。

企业表现

• 招商蛇口：目标完成率优于市场，盈利指标连续下滑，但成功进入绿档，融资成本优化。
• 绿城中国：销售增长，但利润率下降，代建业务增长显著，融资结构优化。
• 旭辉集团：城市扩张与深耕促进规模增长，但利润率下降，融资成本降低。
• 保利置业：销售逆境增长，现金流紧张，但融资环境改善。
• 金辉控股：聚焦核心城市，销售回款率高，投资审慎。
• 龙湖集团：销售稳定，多元化发展，融资成本低，处于绿档。
• 万科集团：销售负增长，但现金流稳定，多元化业务发展，物业管理板块表现良好。

政策变化

• 2022年4月29日中央政治局会议明确支持房地产政策因城施策，推动市场平稳健康发展。
• 5月4日央行、银保监会、证监会出台支持政策，包括降低房贷利率、优化信贷政策。
• 6月房贷利率进一步下调，部分城市接近历史最低水平，政策效果逐步显现。
• 一线城市放松落户条件，刺激住房需求，促进销售回暖。

资本市场表现

• 房地产板块PE修复至近三年平均水平，PB仍处于历史低位。
• 头部房企积极布局多元化业务，如商业、物流、教育、医疗等，提升估值和业绩。
• 融资渠道通畅，房企融资成本下降，市场信心逐步恢复。

投资建议

• 关注优质住宅开发行业标的：保利地产、金地集团、招商蛇口、万科A、新城控股、龙湖集团、滨江集团。
• 关注优质物业管理公司：招商积余、旭辉永升服务。

风险提示

• 销售修复不及预期。
• 政策支持力度不及预期。

附录

图表目录

• 图1：30大中城市新房成交面积情况
• 图2：30大中城市新房成交套数情况
• 图3：30大中城市月成交面积同比及环比
• 图4：重点一二三线城市成交面积环比
• 图5：十大城市可售面积及存销比
• 图6：一线4城可售面积及存销比
• 图7：二线6城可售面积及存销比
• 图8：第一批土拍22城土地供应量
• 图9：第一批土拍22城成交情况
• 图10：第二批土拍22城土地供应量
• 图11：第二批土拍22城成交情况
• 图12：第一批土拍22城溢价成交率
• 图13：第一批土拍22城成交与流拍情况
• 图14：第二批土拍22城溢价成交率
• 图15：第二批土拍22城成交与流拍情况
• 图16：第一批土拍22城溢价率
• 图17：第二批土拍22城溢价率
• 图18：国企与民企第一轮土拍拿地宗数、权益面积与权益金额
• 图19：房地产行业2021和2022Q1营业总收入及同比增速
• 图20：房地产行业2021和2022Q1归母净利润及同比增速
• 图21：房地产行业2021Q1销售毛利率及销售净利率
• 图22：房企2021Q1销售费用率、管理费用率及财务费用率
• 图23：房地产行业2021和2022Q1三道红线指标
• 图24：房地产行业2021和2022Q1资产负债率
• 图25：房地产行业2021和2022Q1预收账款及同比增速
• 图26：房企2020Q3现金流量及同比增速
• 图27：房企2020Q3销售商品、提供劳务收到的现金及增速
• 图28：2013-2022年地产板块相对收益、商品房销售额同比及两会对地产行业的表述
• 图29：每月LPR变化情况
• 图30：近几年首套房贷利率
• 图31：房地产板块PE
• 图32：房地产板块PB

表格目录

• 表1：部分房企2021年报核心观点
• 表2：首付比例下调的城市
• 表3：房贷利率下调的城市
• 表4：放松限购限贷限售的政策
• 表5：头部房企战略定位