20220616-首创证券-房地产行业数据点评_核心指标环比改善_政策效果有望加速兑现_11页_1mb

房地产行业数据点评总结

核心内容

2022年6月16日发布的房地产行业数据点评，分析了当前房地产市场的运行情况及未来发展趋势。整体来看，市场呈现一定的边际改善迹象，政策效果有望逐步显现，但行业基本面仍需时间修复。

主要观点

1. 销售边际回暖，复苏有望持续

• 累计同比增速：2022年1-5月商品房销售面积及金额累计同比增速分别为-23.6%和-31.5%，较1-4月分别下降2.7和2个百分点。
• 单月同比增速：5月单月销售面积和金额同比增速为-31.8%和-37.7%，降幅较4月分别收窄7.2和8.9个百分点。
• 环比增速：5月商品房销售面积及金额环比增速分别为25.8%和29.7%，显示市场有所回暖。
• 价格指数：70城新建商品住宅价格指数环比下降0.2%，一线城市环比上涨0.4%，二三线城市分别环比下降0.1%和0.3%。
• 预期改善：随着疫情好转及政策落地，市场预期和居民收入预期有望改善，叠加积压商品房供给入市，供需两端复苏可期。预计6月销售环比改善将持续，但同比增幅仍弱；下半年销售增速有望止跌企稳。

2. 投资累计跌幅扩大，土地市场热度依然低迷

• 投资增速：1-5月房地产开发投资累计同比增速为-4%，较1-4月下降1.3个百分点；5月单月投资增速为-7.8%，较4月回升2.9个百分点。
• 施工面积：1-5月施工面积累计增速下降至-1%，5月单月施工增速为-39.7%，显示施工端压力依然存在。
• 土地市场：1-5月土地购置面积及成交价款累计增速分别为-45.7%和-28.1%，5月单月土地购置面积及成交价款增速分别为-43.1%和-40.4%。百城土地流拍率升至27.7%，溢价率降至2.2%，土地市场热度持续低迷。
• 政策影响：国央企融资渠道全面恢复，民营房企因融资受限、回款不足及偿债压力，拿地热情仍低迷。

3. 新开工跌幅收窄，竣工有望短期回暖

• 新开工：1-5月新开工累计增速为-30.6%，较1-4月下降4.3个百分点；5月单月新开工增速为-41.8%，较4月回升2.4个百分点。
• 竣工：1-5月竣工累计增速为-15.3%，较1-4月下降3.4个百分点；5月单月竣工增速为-31.3%，较4月下降17.1个百分点。
• 预期变化：6月为半年报节点，房企有动力加速竣工结算，预计竣工增速有望短期回暖。

4. 到位资金降幅持续扩大，信贷放松力度加大

• 到位资金：1-5月到位资金累计增速为-25.8%，较1-4月下降2.2个百分点；5月单月增速为-33.4%，降幅较4月收窄2.1个百分点。
• 按揭贷款：5月首套房贷利率降至4.91%，为本轮周期单月最大下降幅度，预计下半年按揭有望持续回升。
• 融资情况：1-5月国内贷款累计增速为-26%，5月单月同比增速为-34%，连续14个月为负。国央企融资渠道恢复，信用保护工具助力优质民企融资。

5. 行业基本面修复仍需时间，政策仍有发力空间

• 政策力度：当前二线城市的四限放松主要集中在外围区域及特定人群，整体力度不及预期。
• 历史对比：当前政策强度和利率下降幅度较2008和2014年周期底部仍有较大放松空间。
• 周期影响：此轮周期时间跨度拉长，叠加疫情扰动，行业基本面修复难度和所需时间将超过前两轮周期。
• 政策预期：3月以来各地调控宽松政策频发，力度和覆盖范围扩大。结合下半年销售基数走低，销售数据同比增速有望边际改善。

关键信息

• 销售数据：5月销售面积和金额同比降幅收窄，环比显著增长，显示市场复苏迹象。
• 投资数据：投资累计跌幅扩大，施工面积跌幅低于拿地跌幅，表明房企资金优先用于施工。
• 土地市场：土地购置和成交价款持续下滑，流拍率高企，市场热度依然低迷。
• 信贷政策：央行下调首套房贷利率下限及5年期LPR，按揭贷款有望持续回升。
• 竣工预期：6月竣工有望因半年报节点而短期回暖。
• 政策空间：当前政策仍有较大放松空间，但需时间传导至市场基本面。
• 推荐标的：开发类推荐万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、旭辉控股集团；物业管理类推荐招商积余、碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、新城悦服务。

风险提示

• 疫情再次升级可能冲击地产销售端。
• 房价超预期下跌。
• 调控政策持续高压。
• 融资环境改善不及预期。
• 行业流动性风险加剧。

分析师信息

• 王嵩：首创证券房地产行业首席分析师，八年房地产研究经验，2020年11月加入首创证券。
• 李枭洋：首创证券房地产行业研究助理，香港中文大学硕士，2021年5月加入首创证券。

评级说明

• 股票投资评级：

  • 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上
  • 增持：相对沪深300指数涨幅5%-15%之间
  • 中性：相对沪深300指数涨幅-5%至5%之间
  • 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上

• 行业投资评级：

  • 看好：行业超越整体市场表现
  • 中性：行业与整体市场表现基本持平
  • 看淡：行业弱于整体市场表现

评级结论

评级：看好
当前房地产行业核心指标环比改善，政策效果有望加速兑现，行业基本面修复仍需时间，但市场复苏趋势已显现，优质房企及物业管理公司具备投资价值。