REITs一季报及行情点评：深度调整后的公募REITs市场-20230509-国盛证券-20页_912kb

固定收益点评：公募REITs市场分析

核心内容

公募REITs市场在一季度一季报发布后受到市场情绪影响，整体承压。部分板块标的表现不及预期，引发恐慌性抛盘，特别是产业园类REITs中的建信中关村REIT和华安张江光大REIT出租率显著下滑，导致其跌幅较大。此外，二级市场成交低迷，换手率维持在1%以下，近期甚至降至0.5%的历史新低。

主要观点

• 市场表现分化：REITs市场表现分化加剧，高速类REITs整体呈现修复状态，而园区类和交运类REITs表现相对较弱。
• 经营数据波动：部分REITs的EBITDA完成度与可分配金额表现良好，但也有部分REITs因行业淡季或运营问题出现较大跌幅。
• 长期配置价值显现：当前REITs估值水平显示长期配置的性价比逐渐显现，大部分产权类REITs年化派息率超过4%，高速类IRR在6%以上。
• 未来展望：市场预期将根据底层资产运营情况和行业趋势进一步分化，建议关注交通类、保障房类、能源类以及扩募带来的投资机会。

关键信息

一、一季报后REITs市场承压

• 一季报发布后，REITs整体下跌，建信中关村REIT和华安张江光大REIT出租率显著下滑，分别从81.29%降至68.47%和从92.60%降至70.57%。
• 市场情绪不佳、对底层资产运营预期调整、增量资金不足导致市场观望，二级市场表现较弱。
• 从一季报公布后一周的走势来看，整体板块持续下跌。

二、Q1经营情况：高速类集体修复，产园板块分化加剧

• 高速类REITs：整体EBITDA完成度较去年四季度有所提升，国金中国铁建REIT完成度最高（136.50%），华夏中国交建REIT最低（85.16%）。
• 生态环保类REITs：富国首创水务REIT因行业淡季表现不佳，完成度仅为78.50%，而中航首钢绿能REIT表现较好，完成度为110.83%。
• 园区类REITs：表现分化严重，建信中关村REIT完成度最低（68.40%），东吴苏园产业REIT完成度为120.92%。
• 仓储物流类REITs：整体表现稳健，嘉实京东仓储基础设施REIT完成度最高（148.92%）。
• 能源类REITs：鹏华深圳能源REIT因季节性因素表现不佳，完成度为47.92%。

三、Q1可供分配情况：保障房、仓储类完成度较好

• 25只REITs中，14只超额完成可供分配金额，11只低于预期。
• 中航首钢生物质REIT、华泰江苏交控REIT、华夏基金华润有巢REIT完成度较高，分别为149.36%、136.00%、131.25%。
• 博时蛇口产园REIT和鹏华深圳能源REIT完成度较低，分别为63.24%和47.92%。

四、具体项目经营情况

3.1 高速公路类REITs

• 通行量逐步恢复，通行费减免政策停止后，收入和EBITDA同比、环比均有所改善。
• 例如，平安广州广河REIT收入同比增长14.83%，环比增长44.22%；华夏越秀高速REIT收入同比增长15.22%，环比增长43.14%。
• 国金中国铁建REIT收入环比增长35.48%，可供分配金额环比增长84.14%。

3.2 生态环保类REITs

• 富国首创水务REIT因污水处理量同比下滑，导致EBITDA和可供分配金额同比下降。
• 中航首钢绿能REIT虽垃圾处理量下降，但发电及生活垃圾处置收入上升，可供分配金额同比增长64.34%。

3.3 园区类REITs

• 出租率分化严重，建信中关村REIT和华安张江光大REIT出租率明显下滑。
• 华夏合肥高新产园REIT出租率高于募集说明书预期，EBITDA和可供分配金额均超额完成。
• 华夏和达高科REIT出租率略低于预期，但租金单价有所提升，EBITDA完成度为99.7%。

3.4 仓储物流类REITs

• 运营情况稳定，嘉实京东仓储基础设施REIT完成度最高，为148.92%。
• 红土创新盐田港REIT和中金普洛斯REIT完成度也较高，分别为115.91%和106.28%。

3.5 保障性租赁住房类REITs

• 出租率保持稳定，华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT表现较好。
• 项目运营稳健，可供分配金额完成度均高于预期。

3.6 清洁能源类REITs

• 鹏华深圳能源REIT因季节性因素，一季度EBITDA完成度为114.33%，但可供分配金额完成度较低，为47.92%。

风险提示

• 政策不及预期
• 项目运营超预期
• 披露口径偏差

推荐关注板块

• 交通类产品：经济复苏传导较快，有较为确定性的复苏趋势。
• 保障房类产品：表现较为稳定，出租率保持较高水平。
• 能源类产品：今年新上市，IRR较高。
• 扩募带来的投资机会：产品扩募可能带来新的投资机会。