20230207-德邦证券-公募REITs2022年回顾及四季报分析_市场扩容与震荡_业绩分化及修复_41页_1mb

REITs市场回顾与政策分析总结

核心内容概览

本文总结了2022年公募REITs市场的表现及政策发展情况，分析了不同资产类型REITs在2022年第四季度和全年业绩表现，并对市场估值和未来发展趋势进行了展望。

主要观点

• 市场表现：2022年REITs市场整体呈震荡下行趋势，不同资产类型表现分化。产权类REITs表现相对较好，而经营权类REITs则受疫情影响较大。
• 发行情况：2022年下半年REITs发行速度加快，全年共发行24只REITs，总市值达860亿元。其中，交通基础设施REITs占比最高，达421.6亿元，园区基础设施REITs次之，为191.1亿元。
• 政策完善：REITs制度不断健全，政策逐步从制度设计向实际操作过渡。扩募政策的出台为市场扩容提供了支持，同时保障性租赁住房、生态环保等资产类型被纳入REITs试点范围。
• 业绩分化：各REITs在2022年Q4和全年表现不一，其中能源基础设施REITs全年营收完成度较高，而交通基础设施REITs受疫情和政策影响，表现相对较弱。
• 估值表现：不同REITs的估值表现分化明显，P/NAV和P/FFO指标因资产类型和运营情况不同而有所差异。
• 未来展望：2023年REITs市场有望进入快速发展期，发行数量和规模将显著提升，政策支持和市场机制将进一步完善。

关键信息

1. REITs市场回顾

1.1 一级发行

• 2022年下半年REITs发行节奏加快，共发行11单REITs，接近2021年全年和2022年上半年合计数量。
• 2022年7月26日，鹏华深圳能源REIT上市，是国内清洁能源领域首只公募REITs。
• 2022年8月31日，首批保障性租赁住房REITs上市，包括红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT。
• 2022年11月22日，中金安徽交控REIT成为首支上市首日破发的REITs。

1.2 二级表现

• 2022年REITs总指数呈震荡下行趋势，Q1指数大幅回调，Q2小幅下行，Q3震荡上行，Q4持续下行。
• 产权类REITs整体表现优于经营权类REITs，尤其是园区基础设施REITs和仓储物流REITs。
• 2022年新上市的能源基础设施REITs表现强势，全年营收完成度超过预期。

2. 政策分析及展望

2.1 2022年之前政策

• 2018年2月，深交所开始研究推进REITs产品。
• 2020年8月，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，推进首批REITs上市。
• 2021年6月，首批9只基础设施公募REITs产品上市，推动市场发展。

2.2 2022年上半年政策

• 2022年1月，财政部、税务总局出台税收政策，降低原始权益人税负成本。
• 2022年2月，银保监会、住建部发布支持保障性租赁住房发展的指导意见。
• 2022年5月，上交所和深交所发布REITs扩募规则，正式落地扩募机制。

2.3 2022年下半年政策

• 2022年8月，首批保障性租赁住房REITs上市，推动REITs资产类型多样化。
• 2022年12月，证监会副主席李超提出将市场化长租房及商业不动产纳入REITs试点范围。
• 2022年12月，国家发改委提出2023年基础设施REITs发行数量将超过60只，总发行规模将超过2000亿元。

3. 2022Q4业绩分析

3.1 园区基础设施

• 四季度营收完成度显著恢复，完成度为24.7%，全年营收完成度为98.6%。
• 东吴苏园产业REIT、华夏合肥高新REIT、国泰君安临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT营收完成度均超预期。
• 博时蛇口园区REIT和华安张江光大REIT营收完成度相对较低，主要受租金减免和疫情等因素影响。

3.2 仓储物流

• 四季度营收保持稳定，完成度为24.4%，全年营收完成度为98.5%。
• 红土创新盐田港REIT和中金普洛斯仓储物流REIT四季度营收和EBITDA均稳定。

3.3 能源基础设施

• 四季度营收完成度为26.0%，全年营收完成度为127.0%。
• EBITDA完成度较低，仅为2.0%，但全年EBITDA完成度为147.2%。
• 四季度营收下降主要受季节性因素和计划内检修影响。

3.4 保障性租赁住房

• 四季度营收完成度为25.7%，全年营收完成度为102.6%。
• 红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT均完成预期。
• 出租率保持高位，但部分项目受疫情影响，租金收缴周期延长。

3.5 交通基础设施

• 四季度营收完成度低于20%，全年营收完成度为81.7%。
• 受疫情影响和通行费减免政策影响，营收大幅下降。
• 随着疫情好转和政策结束，预计2023年将有所修复。

3.6 生态环保

• 四季度营收完成度为24.3%，全年营收完成度为102.4%。
• EBITDA完成度为11.8%，全年EBITDA完成度为96.3%。
• 受季节性影响，四季度营收和EBITDA均有所下降，但全年表现稳定。

4. 可分配金额及估值

• 可分配金额：多数REITs完成度较高，但交通基础设施REITs表现不及预期。
• 估值表现：P/NAV和P/FFO指标因资产类型和运营情况不同而有所差异，产权类REITs整体分化较小，经营权类REITs分化较大。

5. 风险提示

• REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性。
• 募集说明书中的未来现金流预测可能无法准确反映实际情况。
• 募集发行进度可能不及预期。
• 经济修复程度可能不及预期。

总结

2022年REITs市场经历了从制度建设到实际发行的逐步推进，发行节奏加快，市场扩容明显。不同资产类型的REITs在2022年Q4和全年表现分化，其中能源基础设施和保障性租赁住房REITs表现较好，而交通基础设施REITs受疫情影响较大。政策不断完善，推动REITs市场进入常态化发行阶段，预计2023年REITs市场将快速发展，发行数量和规模有望显著提升。