20140901-申万宏源-房地产_市场调研及数据周报-手成交持续回暖_库存压力仍在_关注跨界转型_12页_639kb_639kb
报告摘要
房地产市场调研及数据周报总结（2014/8/22-2014/8/28）
核心内容概述
本报告分析了2014年8月22日至8月28日期间中国房地产市场的各项数据，涵盖一手房成交、二手房成交、住宅库存以及土地市场表现。整体来看，市场在销售端有所回暖，但库存压力依然存在，土地市场成交清淡，整体溢价率持续下滑。
一、一手房成交情况
- 全国合计：本周一手房成交50,888套，环比上升4.4%，同比下降9.6%，年初至今累计同比下降13.2%。
- 一线城市：成交8,205套，环比上升33.7%，同比上升0.2%，市场销售环比改善显著。
- 二线城市：成交27,808套，环比下降3.9%，同比下降19.0%。
- 三线城市：成交14,875套，环比上升8.9%，同比上升8.0%。
各城市表现
| 城市 | 成交套数 | 环比增速 | 同比增速 | 年初至今累计同比 |
|---|---|---|---|---|
| 北京 | 3,076套 | 65.1% | 156.3% | -37.9% |
| 上海 | 3,139套 | 37.3% | -3.6% | -9.7% |
| 广州 | 1,045套 | -2.5% | -65.1% | -29.1% |
| 深圳 | 945套 | 2.9% | 26.7% | -35.6% |
| 杭州 | 2,060套 | 19.7% | 41.9% | -15.2% |
| 南京 | 1,124套 | -29.5% | -37.6% | -25.3% |
| 福州 | 443套 | 93.4% | 115.0% | -29.8% |
| 天津 | 1,776套 | 27.2% | -33.9% | -15.1% |
| 哈尔滨 | 365套 | -63.4% | -85.4% | -22.7% |
| 石家庄 | 718套 | 3.5% | -11.2% | -3.5% |
| 济南 | 1,991套 | -9.7% | 2.7% | 7.6% |
| 武汉 | 3,117套 | -12.3% | 9.7% | 1.9% |
| 长沙 | 1,429套 | 15.1% | -49.5% | -31.2% |
| 成都 | 1,572套 | -5.6% | -13.0% | -16.1% |
| 长春 | 1,335套 | -20.0% | -8.4% | -4.5% |
| 贵阳 | 995套 | 8.0% | -46.3% | -29.1% |
| 昆明 | 2,734套 | 13.5% | 5.4% | 14.2% |
| 南昌 | 733套 | -32.8% | -12.1% | 20.5% |
| 南宁 | 591套 | -11.4% | -54.4% | -3.3% |
| 佛山 | 3,364套 | -0.6% | 95.0% | 6.7% |
| 东莞 | 1,113套 | 2.5% | -47.0% | -25.0% |
| 惠州 | 471套 | 4.9% | -13.4% | -26.9% |
| 韶关 | 152套 | 47.6% | -52.4% | -21.1% |
| 台州 | 487套 | 55.1% | 102.9% | 40.8% |
| 泉州 | 347套 | 85.6% | -49.7% | -28.7% |
| 常熟 | 172套 | -26.8% | 55.0% | -1.4% |
| 金华 | 650套 | 40.4% | 71.5% | -4.9% |
| 无锡 | 1,142套 | 21.6% | 46.6% | -6.6% |
| 苏州 | 1,784套 | 54.6% | 31.7% | -3.5% |
| 扬州 | 225套 | -34.6% | -60.6% | -26.6% |
| 张家港 | 281套 | 41.2% | 140.2% | 59.7% |
| 徐州 | 1,453套 | -2.7% | 25.2% | 42.2% |
二、二手房成交情况
- 全国合计：本周二手房成交10,675套，环比上升3.4%，同比下降17.7%，年初至今累计同比下降37.7%。
- 一线城市：成交3,546套，环比上升13.2%，同比下降24.5%。
- 二线城市：成交5,461套，环比下降0.3%，同比下降14.8%。
- 三线城市：成交1,668套，环比下降2.3%，同比下降10.5%。
各城市表现
| 城市 | 成交套数 | 环比增速 | 同比增速 | 年初至今累计同比 |
|---|---|---|---|---|
| 北京 | 2,167套 | 8.1% | -25.7% | -47.5% |
| 深圳 | 1,379套 | 22.3% | -22.5% | -38.9% |
| 杭州 | 659套 | 3.6% | 0.2% | -38.2% |
| 南京 | 673套 | -19.6% | -59.1% | -46.1% |
| 天津 | 1,335套 | -0.3% | -8.2% | -28.2% |
| 长沙 | 320套 | 1.3% | 6.0% | -21.1% |
| 成都 | 1,002套 | 3.4% | 29.6% | -29.7% |
| 南昌 | 370套 | 0.0% | -14.9% | -35.2% |
| 南宁 | 355套 | 9.9% | 0.9% | -23.2% |
| 厦门 | 410套 | 15.8% | 13.9% | -39.5% |
| 大连 | 337套 | 0.6% | -21.4% | -34.0% |
| 无锡 | 373套 | -13.7% | 1.9% | -25.0% |
| 苏州 | 622套 | 2.6% | -13.2% | -27.7% |
| 扬州 | 134套 | -19.3% | 4.7% | -27.1% |
| 张家港 | 130套 | 4.8% | 10.2% | -46.7% |
| 常熟 | 94套 | 22.1% | -34.7% | -44.3% |
| 金华 | 108套 | -10.7% | -37.6% | -56.2% |
三、住宅库存情况
- 全国合计：住宅可售套数为924,464套，环比上升2.4%，去化周期为57.8周，较上周上升3.0周。
- 一线城市：可售套数为279,697套，去化周期为45.5周，较上周上升0.6周。
- 二线城市：可售套数为432,415套，去化周期为62.9周，较上周上升4.7周。
- 三线城市：可售套数为212,352套，去化周期为71.1周，较上周上升4.1周。
四、土地市场表现
- 全国土地成交面积：2014年至今累计成交150,570亿元，同比下降10%。
- 全国住宅土地成交面积：累计成交100,920亿元，同比下降9%。
- 全国土地溢价率：13.96%，住宅溢价率15.92%，均呈下跌趋势。
- 全国楼面地价：达到3,544元/平方米，同比上升21%。
各城市土地成交情况
| 城市 | 成交面积（万平方米） | 成交金额（亿元） | 同比变化 |
|---|---|---|---|
| 全国合计 | 119,460 | 15,057 | -10% |
| 全国住宅合计 | 55,975 | 10,092 | -9% |
| 一线城市 | 1,722 | 1,860 | -7% |
| 二线城市 | 11,838 | 3,345 | -13% |
| 三线城市 | 3,419 | 812 | -31% |
五、主要观点与关键信息
- 一手房市场回暖：一线及三线城市一手房成交环比上升，显示市场活跃度有所回升。
- 二手房持续回暖：一线城市二手房成交表现亮眼，但整体市场仍面临较大的同比降幅。
- 库存压力仍存：去化周期持续上升，尤其是三线城市，库存压力显著。
- 土地市场冷清：全国土地成交面积和金额同比下滑，溢价率持续走低，反映市场信心不足。
- 政策影响：部分城市如西安、银川、宁波、杭州放宽限购政策，可能对市场产生积极影响。
- 投资建议：建议关注龙头房企如保利、万科，以及跨界转型企业如阳光城、金科股份、冠城大通、北京城建，同时留意新兴成长型企业如华夏幸福、世联行。
六、总结
2014年8月22日至8月28日期间，房地产市场呈现一手房成交回暖、二手房持续改善、库存压力依旧、土地市场清淡的特点。政策放松对市场有一定刺激作用，但整体市场仍面临下行压力。投资方面，建议关注龙头房企和转型企业，以应对市场变化。
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