20141117-申万宏源-房地产_市场调研及数据周报-库存周期持续下降_一手成交保持平稳_12页_813kb

房地产市场周报总结（2014年11月7日-13日）

核心内容概述

本报告分析了2014年11月7日至13日中国房地产市场的主要表现，涵盖一手房成交、二手房成交、住宅库存及土地市场数据。整体来看，市场在销售端有所降温，但去化周期持续下降，投资建议关注具备“跨界转型+龙头+区域热点”特征的地产股。

主要观点

1. 一手房成交：

   • 申万跟踪48大城市一手房成交套数合计为55,943套，环比下降4.4%，同比下降9.7%。
   • 一线城市成交环比增长2.9%，二线城市下降1.1%，三线城市明显下降15.7%。
   • 一线城市成交面积环比下降2.3%，二线城市下降1.2%，三线城市下降15.4%。
   • 从去化周期来看，19大城市整体去化周期为54.4周，较上周下降1.0周。

2. 二手房成交：

   • 申万跟踪18大城市二手房成交套数合计为11,704套，环比下降16.3%，同比下降10.9%。
   • 一线城市成交环比下降44.2%，二线城市上升0.1%，三线城市下降0.6%。
   • 二手房成交量环比明显下降，但累计同比降幅持续收窄。

3. 住宅库存：

   • 住宅可售套数环比基本持平，去化周期下降至54.4周。
   • 一线城市去化周期为45.9周，二线城市为55.4周，三线城市为70.7周，均较上周有所下降。

4. 土地市场：

   • 全国300城土地出让金累计2.14万亿元，同比下降25%。
   • 全国土地溢价率13.82%，住宅用地溢价率19.68%，环比基本持平。
   • 住宅土地成交面积同比下降32%，成交金额同比下降25%。
   • 申万跟踪45大城市住宅土地累计成交面积31080万平方米，成交金额8983亿元，同比分别下降30%和20%。

关键信息总结

一手房销售

• 全国合计：套数55,943套，环比-4.4%，同比-9.7%，累计同比-12.4%。
• 一线城市：套数9,004套，环比+2.9%，同比-2.2%，累计同比-22.3%。
• 二线城市：套数33,901套，环比-1.1%，同比-10.3%，累计同比-12.6%。
• 三线城市：套数13,038套，环比-15.7%，同比-12.7%，累计同比-5.9%。
• 重点城市：北京、上海、广州、深圳等一线城市销售相对稳定，但部分三线城市如扬州、徐州等出现较大波动。

二手房销售

• 全国合计：套数11,704套，环比-16.3%，同比-10.9%，累计同比-34.0%。
• 一线城市：套数2,867套，环比-44.2%，同比-34.6%，累计同比-41.2%。
• 二线城市：套数6,811套，环比+0.1%，同比+0.8%，累计同比-30.8%。
• 三线城市：套数2,026套，环比-0.6%，同比+1.1%，累计同比-29.5%。
• 重点城市：北京、深圳等一线城市二手房成交大幅下降，而南京、苏州等城市有所回升。

住宅库存

• 全国合计：住宅可售套数975,298套，去化周期54.4周。
• 一线城市：去化周期45.9周，较上周下降0.5周。
• 二线城市：去化周期55.4周，较上周下降1.3周。
• 三线城市：去化周期70.7周，较上周下降0.6周。
• 重点城市：上海、南京等城市库存去化周期较上周下降，部分城市如扬州、张家港等库存增长。

土地市场

• 全国合计：土地成交面积同比下降27%，成交金额同比下降25%。
• 全国住宅：土地成交面积同比下降32%，成交金额同比下降25%。
• 一线城市：土地成交面积同比下降16%，成交金额同比增长33%。
• 二线城市：土地成交面积同比下降31%，成交金额同比下降30%。
• 三线城市：土地成交面积同比下降33%，成交金额同比下降40%。
• 重点城市：住宅土地成交金额同比增长14%，楼面地价达2890元/平米。

投资建议

• 销售趋势：尽管本周一手房销售略有降温，但四季度销售预计将好于前三季度，二手房成交量持续下滑，但累计同比降幅收窄。
• 投资方向：建议积极关注具备“跨界转型+龙头+区域热点”特征的地产股。
• 推荐标的：
  • A龙头：招商万科、保利、世联、华夏幸福
  • B跨界转型：金科股份、北京城建、中天城投
  • C园区整合：高新发展、南京高科、长春经开

数据来源

• 申万研究
• Wind资讯