20140901-安信证券-房地产_行业中期净利润增速同比下降_住宅成交逐渐回升_20页_1mb

房地产行业2014年中期分析总结

核心内容

2014年中期，中国房地产行业面临净利润增速负增长、行业投资意愿放缓等挑战。尽管如此，行业整体仍呈现一定的复苏迹象，尤其是一线和三线城市商品住宅成交面积同比正增长，表明市场存在一定的回暖趋势。同时，房贷放松政策被视为行业复苏的重要推动力，分析认为这是大势所趋，虽然执行过程中存在阻力，但未来将对房地产市场产生积极影响。

主要观点

• 行业整体表现：2014年上半年，房地产行业整体收入和利润分别同比增长5.3%和-8.9%，这是自2002年以来首次出现中期净利润同比负增长。全行业毛利率下降，去化周期有所改善但库存压力仍存。
• 龙头表现：保利、万科、招商地产等龙头企业表现优于行业，具备较强的市场竞争力和抗风险能力，建议持续超配地产股。
• 政策导向：多地出台房贷放松政策，首套和二套房认定标准放宽，有助于提升购房需求，改善市场预期。
• 区域分化：一线城市去化周期较短，三线城市库存压力较大，但部分城市如杭州、安庆、佛山等成交量显著回升。
• 公司动态：广宇集团、华业地产、中天城投等公司积极转型，涉足环保及大健康产业，提升未来增长潜力。保利地产保持稳健的财务状况，具备良好的融资能力和市场拓展能力。

关键信息

行业表现

• 市场指数：本周上证综指和深证成指分别下跌1.05%和2.70%，申万地产指数下跌2.23%，在28个申万一级行业中排名第23位。
• 净利润与毛利率：2014年上半年地产行业净利润增速为-8.9%，毛利率为34.20%，同比下降2.17个百分点。
• 去化周期：全行业去化周期为43.6个月，较2013年末下降0.7个月，其中万保招金和前15大企业去化周期分别为37.8个月和38.3个月。
• 销售回款：全行业销售回款同比-2.3%，为2008年以来首次负增长。

成交数据

• 一手房成交：43个城市商品住宅成交面积环比上升4.7%，同比上升2.6%，一线城市和三线城市表现突出。
• 二手房成交：16个城市二手房周成交面积97.0万平方米，环比上升6.8%，同比下降10.1%。
• 库存情况：26个城市一手房可售套数158.8万套，同比/环比上升24.2%和1.6%，去化周期为14.4个月，较去年同期增加4个月。

流动性分析

• 银行间市场利率：维持低位，本周净投放资金450亿，货币市场利率略有上升，但整体仍处于低位。

公司动态

• 广宇集团：中报显示公司上半年收入和利润大幅下降，但明确将环保及大健康产业作为第二产业，预计下半年销量将回升，给予买入-A评级。
• 保利地产：上半年业绩平稳增长，销售面积和金额分别同比下降11.0%和1.7%，但公司融资能力强，预计2014年至2015年EPS分别为1.26和1.47元，目标价为6.29元。
• 其他公司：部分公司如中房股份、世联行等涨幅居前，而中体产业、宜华地产等则跌幅较大。

投资建议

• 投资评级：维持行业“领先大市-A”的投资评级，建议全面超配地产股。
• 龙头推荐：保利、万科、招商地产。
• 转型推荐：广宇集团、华业地产、中天城投。
• 主题推荐：京津冀主题推荐华夏幸福、宝硕股份；国企改革推荐金隅股份。

风险提示

• 各地信贷放宽政策可能被叫停。
• 房地产销售面积降幅可能超预期。
• 三线城市库存压力较大，需关注去化周期。

附录

• 相关报告：包括房贷放松趋势分析、成交数据回升等。
• 表格数据：涵盖多家上市房企的业绩预测、估值表、成交与库存数据等，提供详细参考。