2017年4月北京房地产市场分析月报_46页-3mb

2017年4月房地产市场分析月报总结

核心内容

2017年4月，中国房地产市场在政策调控、资金监管及市场供需变化等多重因素影响下呈现出明显的区域分化与市场调整趋势。整体市场受到限购限贷政策收紧、融资渠道受限及市场整顿的影响，成交量下降，价格稳中有升，部分区域如北京、雄安新区及河北周边地区出现显著的市场波动。

主要观点

政策调控

• 限购限贷政策：全国多个城市继续收紧限购限贷政策，部分城市调控方向从限购限贷转向市场整顿，部分城市还推出了限售政策。
• 雄安新区设立：雄安新区的设立对房地产市场产生了深远影响，拉高了当地及周边房价，同时分流了北京的楼市资金，对北京房价起到平复降温的作用。
• 去库存政策：青海、山西等地出台去库存政策，鼓励购房并提供现金奖励，以促进房地产市场去化。

资金面

• 融资收紧：银监会加强房地产融资监管，严禁资金违规流入房地产市场，导致房企融资难度加大。
• 房企融资渠道：房企融资主要依赖票据和债券，部分公司如万科、富力取消发债计划，反映市场融资环境趋紧。

上市房企监测

• 销售目标：房企对外公布的销售目标较为审慎，平均增幅为21%。
• 拿地活跃：龙头房企保持高速拿地，自持拿地成为常态，部分房企如中冶、联发等在高溢价地块上取得进展。
• 并购减少：4月并购案例数量减少，但万科收购链家股份成为亮点，显示其对存量房市场的重视。

关键信息

北京市场

• 一手房市场：

  • 供应量环比上涨76.5%，成交量环比下降46%，供需比升至0.59。
  • 成交均价为42348元/㎡，环比上涨11.3%，同比上涨35.1%。
  • 公寓成交断崖式下跌，成交量环比下降96.2%，普通住宅成交量环比下降18.2%。
  • 豪宅产品成交量下降，但成交占比继续上涨，单价8万以上占比升至8.9%，总价千万以上占比升至21.7%。
  • 成交项目TOP10中，首开华润城、万柳书院等项目表现突出。

• 二手房市场：

  • 成交量环比下降34.9%，同比下降35.9%，成交均价上涨至66281元/㎡。
  • 挂牌量大幅下降，挂牌价格继续上涨，逼近7万元/㎡。
  • 各面积段成交分布显示，60-90㎡户型为主，0-60㎡成交占比下降。

• 土地市场：

  • 土地供应量下降，但成交金额大幅上涨，达到431.52亿元。
  • 住宅用地成交占比高，综合用地溢价率最高。
  • 中弘地产在平谷区拿下4宗养老用地，平均溢价率高达215%。

环北京市场

• 石家庄：

  • 商品住宅市场供需量均为年内最高，去化周期延长。
  • 成交均价小幅回落至9918元/㎡，但部分项目单价较高。
  • 预售项目中，盛景小区、龙华城等项目表现突出。

• 廊坊：

  • 商品房市场供需严重失衡，去化周期低于1个月。
  • 各区成交情况差异显著，燕郊成交均价最高，香河区成交面积最小。
  • 4月土地供应以工业用地为主，成交溢价显著。

结构清晰总结

宏观背景篇

• 政策调控：限购城市持续扩容，河北尤为集中，政策调控方向从限购限贷拓宽至限售。
• 资金监管：银监会加强监管，严禁资金违规流入房地产领域，房企融资难度加大。
• 雄安新区：设立后对当地及周边房价产生积极影响，同时对北京房价起到降温作用。

上市房企监测篇

• 销售目标：房企制定销售目标较为审慎，平均增幅为21%。
• 拿地情况：龙头房企保持高拿地速度，自持拿地成为常态，部分项目溢价率超300%。
• 并购活动：并购案例减少，但万科收购链家股份成为亮点。

市场篇

• 北京一手房：
  • 供应增加，成交量下降，价格坚挺。
  • 公寓成交断崖式下跌，普通住宅成交稳中有降。
  • 豪宅产品成交占比上升，改善类需求被抑制。
• 北京二手房：
  • 成交量下降，价格涨幅收窄。
  • 挂牌量减少，挂牌价格上涨。
  • 各面积段成交占比变化明显，60-90㎡为主流。
• 北京土地市场：
  • 成交金额创年内新高，溢价率保持在30-60%之间。
  • 中弘地产在养老用地方面表现突出。
• 环北京市场：
  • 石家庄供需量均为年内最高，去化周期延长。
  • 廊坊市区、燕郊、固安、香河等地区供需失衡严重，部分区域如香河无房可售。
  • 工业用地供应及成交显著，部分项目溢价率高达42.27%。