2016年8月北京房地产市场分析_25页_1mb

2016年8月北京房地产市场分析总结

核心内容

2016年8月，北京房地产市场在政策调控与市场供需的双重影响下呈现出一手房市场供应减少、价格稳定，二手房市场成交升温、价格上扬的趋势。同时，热点二线城市的限购限贷政策逐步收紧，对市场形成一定抑制作用。整体来看，北京房地产市场正面临人口红利消失与中长期拐点到来的挑战。

主要观点

政策面

• 热点二线城市政策收紧：多个二线城市如合肥、南京、苏州、厦门等出台限购限贷政策，进一步调控市场。

  • 合肥：出台史上最严限贷政策，对有房两套及以上或有贷款记录的购房者限制贷款。
  • 南京：调整土地公开出让竞价方式和商品房贷款首付比例，二套首付不低于35%，土拍达到最高限价后需现房销售。
  • 苏州：非户籍居民购房需提供2年内累计1年纳税或社保证明，已有1套及以上住房停止贷款。
  • 厦门：自9月5日起执行住房限购政策，限制特定家庭购房。

• 北京政策导向：北京在政策层面继续推进“控地王”、“收信贷”、“去库存”三大方向，强化市场调控。

市场篇

一手房市场

• 供应持续走低：8月一手房供应面积环比下降53.7%，同比下降59.1%。1-8月累计供应面积微降13.7%。
• 成交下滑，价格坚挺：8月一手房成交面积141.3万m²，环比下降9.3%，同比上升6.1%。价格小幅下降0.6%至30497元/㎡。
• 业态分化明显：公寓供应受挫，自住房受热捧，成交占比上升；普通住宅价格下滑，商业办公价格大幅上涨。
• 库存逐渐下滑：全市一手房库存不足5万套，普通住宅库存量下降明显；商业去化速度加快，居住类维持平稳。

二手房市场

• 成交再破2万套：8月二手住宅成交25670套，环比上升14.9%。均价逼近5万/平，涨幅扩大。
• 价格走高，议价空间收窄：价格结束涨幅收窄，上扬0.9%；议价空间创新低，市场逐步进入卖方市场。
• 成交周期维持在40天：通州成交周期明显缩短，显示市场活跃度提升。
• 活跃小区郊区化：五环外及东南四环成为成交热点，主城区甘露园、大望路、潘家园片区成交集中。
• 成交排行榜：加州水郡、天通苑东一区、沿海赛洛城等小区成交活跃，多次位居榜首。

关键信息

供应与成交

• 8月北京一手房供应面积下降近5成，成交面积连续2月下滑。
• 一手房价格小幅下降，但普通住宅价格下滑8.3%，商业办公价格大幅上涨。
• 二手房市场持续走热，价格走高，议价空间持续收窄，成交周期维持在40天左右。

政策与调控

• 北京及热点二线城市加强政策调控，收紧信贷、限购、土地供应等政策。
• 《降低实体经济成本工作方案》提出降低企业融资成本、提高直接融资比重等措施。
• 《北京市税收征收保障办法》自9月1日起实施，明确政府及有关部门的税收保障职责。

市场预测

• 短期：新房市场面临供应荒，开发商为冲刺业绩将增加推盘量，预计9月成交上升；二手房市场因供需矛盾趋紧，或将持续走热。
• 长期：人口红利消失，北京正面临疏解人口的重要任务，中长期拐点已至，行业利润空间压缩，传统房企面临转型升级压力。

数据支持

• 土地市场：8月北京土地市场新增供应稀有，仅有一宗住宅用地挂牌，显示住宅用地稀缺。
• 人口变化：2015-2020年，城六区人口减少39.6万，全市人口增加25.9万，人口红利逐渐消失。

总结

2016年8月，北京房地产市场在政策调控与市场供需的共同作用下，呈现出一手房供应减少、价格稳定，二手房成交升温、价格上扬的态势。热点二线城市的限购限贷政策进一步抑制市场，北京市场则面临人口红利消失与中长期拐点到来的挑战，传统房企需加快转型升级。