2017年Q3北京房地产市场发展研究报告_37页_4mb

北京房地产市场发展研究报告 (2017年三季度) 总结

核心内容

2017年三季度，北京房地产市场在政策调控、金融收紧和长效机制建设的多重影响下，呈现“量跌价升”的趋势。政策层面，北京及全国范围内的房地产调控政策持续加码，包括限制性政策和长效机制政策，以稳定市场预期，促进市场健康发展。同时，北京加快共有产权住房建设和租赁住房市场发展，推动市场向售租并举方向转变。

主要观点

• 政策调控：全国层面继续实施限制性政策，如限购、限售、限价等，同时推进租赁市场长效机制建设，如集体建设用地建设租赁住房、租购同权等。
• 金融收紧：房贷利率上调，消费贷被严格管控，购房门槛提高，抑制投资投机行为。
• 市场结构变化：北京市场进入存量房时代，二手房占比达83%，商品住宅供应增加，市场呈现“量跌价升”趋势。
• 土地市场：三季度北京土地供应显著增加，住宅用地以限价、竞自持等方式为主，商办用地供应减少，溢价率保持低位。
• 区域市场：昌平、顺义、大兴等区域成交活跃，而延庆、昌平均价涨幅较大；环京市场整体成交量价双降，涿州为唯一同比小幅增长的区域。

关键信息

全国政策

• 限制性措施：包括限售、限购、打击捆绑销售等，限制性政策与长效机制政策并行。
• 金融端口收紧：房贷利率上调，消费贷被限制流入房地产市场。
• 租赁市场发展：发布租赁市场政策，支持租赁住房建设，推动租赁市场成为住房供应的重要组成部分。
• 共有产权住房：北京和上海试点共有产权住房，旨在满足无房家庭及新市民的住房需求。

北京政策

• 共有产权房建设：未来五年供应25万套，70%面向本市户籍，30%面向非京籍。
• 土地供应：三季度住宅用地供应241万平方米，商办用地27万平方米，限价政策严格执行。
• 房贷政策：多家银行上调首套房贷款利率，最高达基准利率上浮20%。

住宅市场

• 成交量：三季度商品住宅成交78万平方米，同比减少70%，环比减少32%。
• 成交均价：三季度均价47554元/平方米，同比上涨37%，环比上涨11%。
• 总价结构：800万成为中低端分水岭，1500万成为中高价位分界线。
• 市场供应：销供比为0.64，出清周期增至15.3个月，开发商推盘节奏放缓。

商办市场

• 成交量价齐跌：三季度商办市场成交“量价齐跌”，市场遇冷。
• 政策影响：商住房限购政策持续，市场表现低迷。

二手房市场

• 成交量：三季度共计成交23233套，同比下跌超六成，但8月后有所回升。
• 成交均价：三季度均价59490元/平方米，同比上涨16%，环比下降6%。

土地市场

• 土地供应：三季度住宅用地供应量增长，商办用地供应减少。
• 高价地块：大兴区成为土拍热点，丰台区西铁营村地块成交价最高，达78.7亿元。
• 土地政策：住宅用地以限价、竞自持为主，商办用地要求自持，以稳定市场。

房企表现

• 销售排行榜：华润、首开、泰禾位列前三，其中华润和首开销售额突破50亿元。
• 企业策略：华润拓展多元化业务，加强政企合作，调整组织架构以适应市场变化。

环京市场

• 市场表现：整体成交量价双降，涿州为唯一同比小幅增长的区域。
• 政策影响：受北京调控政策影响，环京市场投资性需求减少，成交量低位运行。
• 区域规划：廊坊新机场临空经济区规划获批，未来将带来区域发展机会。

结论

三季度北京房地产市场在政策调控和金融收紧的双重作用下，成交量下降，但价格稳步上涨。市场结构逐步向售租并举转变，共有产权住房和租赁住房成为重要的供应来源。未来，随着政策继续推进，市场预计将趋于平稳，但投资性需求依然受到严格限制。