2017三季度北京房地产市场发展研究报告-2017.10-50页_4mb

北京房地产市场发展研究报告 (2017年三季度) 总结

核心内容

2017年三季度，北京房地产市场在政策调控与市场供需变化的双重影响下，呈现“量跌价升”的趋势。全国层面继续实施限制性政策与长效机制政策并行，北京则在原有调控基础上，进一步收紧金融端口，加快共有产权房和租赁住房建设，推动市场向售租并举方向转变。同时，市场库存增加，出清周期延长，商办市场遇冷，房价受限价政策抑制，但整体仍保持平稳。

主要观点

• 政策调控：三季度全国房地产调控政策以“四限”为基础，继续补漏升级，同时推出租赁市场和共有产权住房等长效机制政策，以稳定市场预期，抑制投资投机行为。
• 金融收紧：北京多家银行上调首套房贷款利率，部分银行上浮至基准利率的20%，信贷政策趋严，购房门槛提高。
• 市场结构变化：北京住宅市场供应增加，库存上升，出清周期延长至15.3个月，但成交均价仍呈上涨趋势。商办市场成交量价双降，市场遇冷。
• 房价分界线：800万成为中低端市场分水岭，1500万成为中高价位分界线，房价上涨主要由改善型及高端产品成交带动。
• 租赁市场发展：租赁住房政策加快落地，集体建设用地用于租赁住房建设，推动住房租赁市场发展，分流刚需购房需求。
• 共有产权房：北京推出共有产权房政策，未来五年计划供应25万套，优先满足本地户籍家庭及符合条件的新市民，促进住房回归居住属性。
• 区域市场表现：昌平、顺义成交量较高，但整体市场成交面积大幅减少；延庆、昌平成交均价涨幅较大，而东城、西城成交量下滑明显。
• 土地市场：三季度土地供应显著增长，住宅及商办用地平均溢价率保持低位，大兴区成为热点区域，限价政策严格，房企联合拿地趋势明显。
• 环京市场：整体成交量价双降，涿州成交量同比小幅增长，固安、武清均价领涨，但整体市场仍受北京调控影响，房价面临下行压力。

关键信息

政策调控

• 限制性政策：继续实施限购、限售、限贷政策，部分城市如重庆、长沙、无锡等对购房年限和户籍要求进一步严格。
• 金融端口收紧：房贷利率上调，部分银行上浮至基准利率的20%，消费贷被限制流入房地产市场。
• 租赁长效机制：发布租赁市场发展政策，支持集体建设用地建设租赁住房，鼓励房企开展租赁业务，推动租赁市场发展。

住宅市场

• 成交量下降：三季度北京商品住宅（不含保障房）成交78万平方米，同比减少70%，月均成交约35万平方米。
• 成交均价上涨：三季度成交均价为47554元/平方米，同比上涨37%，环比上涨11%。
• 市场结构变化：住宅供应增加，库存回升，出清周期增至15.3个月；共有产权房和租赁住房推动市场向售租并举转变。

商办市场

• 成交量价齐跌：三季度商办市场（写字楼+商业用房）月均成交约11万平方米，同比减少84%，环比减少34%；成交均价为24431元/平方米，同比和环比均下降。
• 政策影响：商住房限购政策持续，市场遇冷，部分企业因资金压力或转向降价跑量策略。

二手房市场

• 成交量企稳回升：三季度成交量为23233套，同比下跌超六成，但8月后有所回升。
• 成交均价回落：受信贷政策收紧影响，成交均价略有下降，但整体仍处于高位。

土地市场

• 土地供应增长：三季度北京推出32宗土地，规划建筑面积492.58万平方米，其中住宅用地25宗，商办用地2宗。
• 限价政策：住宅用地普遍采用“限房价、竞自持”或“限地价、限房价、竞配建”模式，部分地块要求全部建设自住型商品房。
• 土地溢价率低：住宅用地平均溢价率29.14%，商办用地平均溢价率0.18%，整体市场趋于理性。

房企表现

• 销售排行榜：华润置地以55.8亿元位列第一，首开股份和泰禾集团分别以51.7亿元和27.4亿元位列第二和第三。
• 房企策略：华润拓展多元化业务模式，加强政企合作，调整组织架构，探索智慧化、产业融合等新路径。
• 市场趋势：部分房企可能采取“降价跑量”策略以缓解资金压力，但整体市场仍受调控影响，成交量维持低位。

环京市场

• 成交量价双降：环京7区域整体成交面积119万㎡，同比减少75%；成交均价11911元/㎡，同比上涨27%。
• 区域表现：涿州成交量小幅增长，固安、武清成交均价领涨；燕郊、香河等区域成交量下滑。
• 政策联动：环京市场与北京市场联动紧密，受北京调控影响，投资性需求离场，市场降温。
• 未来展望：环京市场将长期处于平稳状态，受人口磁吸效应影响，仍存在外溢需求。

总结

2017年三季度，北京房地产市场在政策调控与市场供需的共同作用下，整体趋于理性，成交量下降，但均价仍上涨。政策层面，限售、限购、限贷等限制性措施与租赁市场、共有产权房等长效机制政策并行，推动市场向售租并举方向发展。金融端口收紧，房贷利率上调，消费贷受限，购房门槛提高。市场供应增加，库存回升，出清周期延长，但刚需市场仍受政策影响，部分需求转向租赁及政策性住房。未来四季度，北京住宅市场预计成交量将略有回升，但整体仍受调控政策影响，房价将小幅回落，市场趋于平稳。