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2016年7月北京及环北京房地产市场分析总结

核心内容概览

2016年7月北京房地产市场整体呈现量降价稳的趋势，政策调控力度加大，市场逐渐趋稳。政策层面主要包括“控地王”、“收信贷”、“去库存”三大主题，政策调整对市场供需两端均产生影响。环北京市场如石家庄、廊坊等地则表现出不同的市场特征，部分区域供不应求，市场活跃度较高。

政策分析

1. 企业融资收紧

• 政策内容：证监会规定企业再融资资金不得用于补充流动资金和偿还银行贷款，仅可用于房地产建设。
• 解读：此政策旨在抑制房企通过再融资拿地，控制地价上涨，减少“地王”现象。

2. 北京落实房产税细则

• 企业自用：应纳税额 = 房产原值 × (1 - 30%) × 1.2%
• 企业租赁：应纳税额 = 房产租金收入 × 12%
• 解读：
  • 企业运营成本增加；
  • 房产税对房价影响有限；
  • 普通居民无需过度担忧，有免征范围。

3. 南京“动态封顶价”政策

• 政策内容：限制土地溢价率超过45%的项目将保障房建设资金排除在准许成本外，设置动态封顶价格。
• 解读：防止房价过快上涨，抑制高地价现象。

4. “去库存”政策

• 政策内容：各省市推出不同措施，如山西、大连、浙江、榆林、福建等，包括降低房价、取消限制性政策、推进棚户区改造等。
• 解读：去库存仍是非热点城市楼市的主流政策。

5. “收信贷”“降杠杆”趋势

• 政策内容：如合肥、厦门、南京等地调整首付比例，部分银行提高首付比例或收紧贷款额度。
• 解读：抑制投资需求，降低市场热度。

北京房地产市场分析

一手房市场

• 整体情况：市场整体量降价稳，自住房迎来成交高峰。
• 供应情况：
  • 7月新增供应面积15.8万m²，环比上涨127.5%；
  • 供应小区中，自住房供应创年内新高。
• 成交情况：
  • 7月成交156.2万m²，环比下降24.7%，同比下降3.2%；
  • 120m²以下成交占比上升4.6%，500-1000万成交占比接近3成；
  • 3万/m²以上成交占比上升，显示高端需求增长。

二手房市场

• 整体情况：7月成交回暖，共成交22340套，环比上升62.6%。
• 价格走势：
  • 价格涨幅连续4月收窄；
  • 主城区价格为远郊区的3倍，显示价格差异显著。
• 成交特征：
  • 中小户型仍是市场主力；
  • 首次购房占比微升至75.5%，购房人群逐渐年轻化；
  • 成交周期回落至40天，门头沟成交周期最长。

土地市场

• 供应情况：7月供应1宗，成交1宗，总体冷清。
• 成交情况：7月成交地块为通州文化旅游区最大体量商办地块，成交价87亿元，楼面价5296元/m²，溢价率0%。
• 去化情况：普通住宅存量面积下降，去化周期为10.2个月，公寓去化周期仅为9.5个月。

环北京房地产市场分析

石家庄（主城区）

• 土地市场：7月无成交，17宗入市，供应面积69.8万m²。
• 普通住宅市场：
  • 6月供应面积34万m²，成交50万m²，成交价格环比上涨14%；
  • 1-6月成交总面积282万m²，环比同比大幅上涨28%、39%；
  • 去化周期为10.2个月，可售面积下降至428万m²。
• 成交特征：
  • 60万以下成交占比上升，显示刚需市场活跃；
  • 长安区项目成交体量居首。

廊坊（安次+广阳）

• 土地市场：7月无供应及成交，1-7月推出20宗土地，成交15宗，面积44万m²。
• 商品房市场：
  • 6月供应面积12.8万m²，成交39.7万m²，涨幅17%；
  • 1-6月供应面积42万m²，成交面积169万m²，供不应求现象明显；
  • 去化周期降至2.1个月，显示市场活跃。
• 商品住宅市场：
  • 6月成交面积35.0万m²，价格7461元/m²；
  • 1-6月成交面积142万m²，同比上涨53%；
  • 中小户型成交占比大幅提高。
• 办公与商业市场：
  • 办公用房上半年成交面积同比上涨50%；
  • 商业市场上半年成交面积14.7万m²，环比上涨38%。

关键数据汇总

北京一手房成交TOP10

石家庄普通住宅成交TOP10

市场趋势预测

• 北京新房市场短期内将保持平稳，不会出现大幅波动；
• 二手房市场7月成交回暖，预计8月成交量将继续维持在2万套左右；
• 环北京市场如石家庄、廊坊等地因供需失衡，市场活跃度较高，未来去化周期有望进一步缩短。

总结

2016年7月北京及环北京房地产市场在政策调控下呈现分化趋势，北京市场趋于稳定，而环北京市场如石家庄、廊坊则因供需失衡表现活跃。政策层面，“控地王”、“收信贷”、“去库存”成为核心主题，对市场供需两端产生深远影响。未来，北京市场预计将继续保持平稳，而环北京市场可能进一步释放潜力。