2016年9月北京房地产市场分析_64页_8mb

2016年9月北京房地产市场分析总结

核心内容

2016年9月，北京房地产市场在政策调控和市场预期的影响下，呈现出成交热度下降、价格涨幅趋缓的趋势。全国范围内，房价上涨城市数量增加，政策调控力度加大，尤其是热点城市在国庆期间密集出台限购、限贷等政策，抑制房价过快上涨。同时，全国利率维持低位，银行收紧信贷政策，对市场资金面产生一定影响。

主要观点

• 政策调控密集：2016年9月是房地产调控政策最为密集的假期，北京、深圳、苏州、南京等20个城市相继出台限购、限贷等政策，抑制投资性需求。
• 市场预期改变：政策收紧改变了市场预期，购房者的观望情绪加重，预计四季度成交量将明显下滑，房价涨幅放缓。
• 市场分化明显：北京新房市场中，房山成为供应主力，而大兴、通州、门头沟等区域房价高企。二手房市场中，主城区房价逼近6万/平，郊区价格也出现补涨。
• 资金面收紧：全国利率继续维持低位，但银行信贷政策趋紧，对市场形成压力。

关键信息

政策面

• 调控政策密集出台：2016年9月30日至10月6日，20个城市相继出台限购、限贷等政策，如北京重启“90/70”政策，首付比例提高，二套房限制等。
• 差别化信贷政策：首套普通自住房首付不低于35%，首套非普通自住房首付不低于40%。认房又认贷，改善性需求也受到限制。
• 交易管理强化：加强“控地价、限房价”措施，对价格过高项目进行约谈，强化资金监管，打击市场违法违规行为。

市场面

• 新房市场：9月新房成交166万m²，环比上升13.5%，同比上升26.6%。新房价格大幅上涨，均价达35829元/m²，环比上涨16.4%，同比上涨28.1%。
• 房山成主力：房山在9月新增供应2170套，占总成交套数的27.3%。1-9月新增供应14154套，占全市总供应的18.6%。
• 公寓市场：公寓交易量止跌回升，但自住房市场交易量大幅下滑。9月公寓成交占比达50%，均价上涨。
• 去化周期：北京一手房存量继续下滑，公寓去化周期仅为7个月，远低于其他类型。

资金面

• 利率维持低位：35个城市的首套房贷利率基本维持在4.1%-4.4%之间，但部分城市略有下降。
• 信贷政策收紧：银行对房地产贷款的审批更加严格，首付比例提高，抑制投资性需求。

二手房市场

• 成交量上升：9月成交量突破3万套，环比上升18.9%。价格持续上涨，均价达5.1万/平。
• 售前状态分析：23.45%的房源在出售前处于空置状态，35.25%用于出租，41.3%用于自住。

土地市场

• 供应减少，成交集中：9月北京土地市场成交遇冷，房山商业地块溢价率仅为3.4%。
• 供应结构优化：加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，以满足刚需。
• 燕郊无住宅用地供应：燕郊本年度无住宅用地供应，商办用地计划供应60.1万m²，但尚未成交。

市场预测

• 短期趋势：政策收紧后，市场将回归理性，成交量逐步回落，房价趋于稳定。
• 中期趋势：主要关注央行货币政策，若继续宽松，市场将横盘；若继续收紧，房价可能进一步下跌。

区域分析

北京

• 房山：成为新房供应主力，市场供需两旺。
• 大兴、通州、门头沟：房价高企，逼近5万/平。
• 公寓市场：交易量回升，但自住房市场交易量大幅下滑。

环北京

• 石家庄（主城区）：土地市场以住宅为主，成交量集中，均价高位稳定。
• 廊坊（安次+广阳）：土地供应减少，商品房供不应求，去化周期不足1个月。
• 燕郊：无住宅用地供应，商办用地计划供应但尚未成交。

总结

2016年9月，北京房地产市场在政策调控和市场预期的影响下，呈现出成交量下降、价格涨幅趋缓的趋势。政策面收紧打击了投资性需求，市场回归理性。新房市场中，房山成为主力供应区域，而大兴、通州、门头沟房价高企。二手房市场成交量上升，价格持续上涨，市场出现恐慌性购房。土地市场供应减少，成交集中，燕郊无住宅用地供应。市场预测显示，短期成交量将回落，房价趋于稳定，中期则取决于央行货币政策的走向。