中指-北京房地产市场发展研究报告（2017年三季度）-2017.10-38页-3mb

北京房地产市场发展研究报告（2017年三季度）总结

核心内容概览

本报告分析了2017年三季度北京及环北京房地产市场的发展情况，涵盖政策调控、市场供需、价格走势、土地供应及房企策略等方面，旨在为市场参与者提供详尽的市场动态与趋势预测。

全国政策要点

一、限制性措施

• 限售、限购加码：多个城市对新购住房实施2-3年限售政策，部分城市如石家庄实施5年限售。
• 打击捆绑销售与变相抬价：开发商需执行“一价清”政策，禁止捆绑搭售与虚高申报。
• 严格价格监管：申报价格不得高于前期或周边均价，备案价格需在销控表公开，销售价格不得高于备案价格。

二、金融端口收紧

• 房贷利率上调：一线城市及热点二线城市首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%。
• 收紧消费贷：严禁消费贷违规流入房地产市场，控制购房资金来源。

三、租赁长效机制

• 租赁市场发展：国家发布政策支持租赁市场，鼓励利用集体建设用地建设租赁住房。
• 租赁政策细化：各地出台政策保障租购同权，推动租赁市场规范化与规模化发展。
• 共有产权住房试点：北京、上海被支持开展共有产权住房试点，未来五年北京计划供应25万套，改善无房家庭与新市民居住条件。

北京政策要点

1. 共有产权房建设

• 供应目标：未来五年供应25万套共有产权住房，其中70%面向本市户籍，30%面向非京籍。
• 政策内容：
  • 供应对象：优先满足无房家庭。
  • 价格机制：低于同地段普通商品住房。
  • 出租出售：购房人和代持机构按产权比例分配租金收益，政府部分产权不可出售。

2. 土地供应政策

• 土地供应增加：三季度北京住宅用地供应量显著增长，约241万平方米，占全年计划供应量的31%。
• 限价与竞自持：17宗住宅地块采用“限房价、竞自持”方式出让，26%要求全部建设自住型商品房，11%实施房价、地价双限。
• 商办用地限制：商办用地供应受政策影响，仅推出2宗，要求自持比例较高。

3. 金融政策

• 房贷利率上调：多家银行上调首套房贷利率，北京多数银行执行基准利率上浮5%-10%。
• 信贷收紧：消费贷政策收紧，增加购房门槛，抑制投机需求。

市场表现

1. 住宅市场

• 成交量：三季度北京商品住宅（不含保障房）成交78万平方米，同比减少70%，环比减少32%。
• 成交均价：三季度均价47554元/平方米，同比上涨37%，环比上涨11%。
• 总价结构：800万成为中低端市场分水岭，1500万为中高价位分界线，高价位占比增至11%。
• 区域表现：
  • 昌平、顺义成交量领先。
  • 廊坊、大兴成交均价涨幅较大。

2. 商办市场

• 成交量价齐跌：商办市场（写字楼+商业用房）成交量大幅下降，均价同比下降20%。
• 政策影响：商住房限购政策导致市场遇冷，成交量低位运行。

3. 二手房市场

• 成交量：三季度成交量23233套，同比下跌超六成，8月后企稳回升。
• 成交均价：三季度均价59490元/平，环比下降6%，同比上涨16%。
• 市场趋势：北京房地产市场全面迈入存量房时代，二手房成交占比达83%。

土地市场分析

• 土地供应量：三季度推出32宗土地，规划建筑面积492.58万平方米，其中住宅用地25宗。
• 土地成交价：三季度土地成交均价23623元/平方米，住宅用地溢价率29.14%，商办用地溢价率0.18%。
• 重点地块：
  • 丰台区西铁营村地块：成交总价78.7亿元，楼面价40599元/平方米，为三季度成交价最高地块。
  • 大兴区及廊坊区域成为土地市场热点，带动区域价格上升。

房企策略

• 华润置地：
  • 拓展多元化业务模式，包括销售物业、投资物业及X业务（如产业、金融、科技等）。
  • 三季度销售金额达55.8亿元，位列TOP1。
• 其他房企：
  • 首开股份、泰禾集团、招商蛇口等房企销售表现亮眼，但整体市场受政策影响，成交量维持低位。

市场展望

四季度预测

• 成交量：预计小幅回升，但整体仍维持低位运行。
• 价格走势：受信贷趋紧、供应增加及限价政策影响，房价将小幅下滑。
• 政策方向：
  • 住宅供应将增加，但受预售监管影响，增幅有限。
  • 限价政策将延续，高价入市项目减少。
  • 低价位刚需政策性住房供应增加，拉低整体均价。
  • 共有产权房及租赁市场将进一步推进，促进市场回归居住属性。

环京市场分析

市场表现

• 整体趋势：三季度环京7区域成交“量跌价升”，成交面积119万平方米，同比减少75%，均价上涨27%。
• 区域差异：
  • 涿州成交量同比小幅增长，其余区域均下滑。
  • 固安、武清成交均价同比领涨，受政策影响显著。

政策影响

• 限购政策严格：环京地区实施“3年社保”等政策，抑制短期投资需求。
• 京津冀一体化：北京人口磁吸效应显著，带动环京市场外溢需求。
• 未来展望：环京市场将继续降温，成交量低位运行，房价进一步回落。

结论

2017年三季度，北京房地产市场在政策调控与金融收紧的双重影响下，呈现“量跌价升”的态势，市场逐步向售租并举的格局转变。同时，环京市场受北京调控政策影响，成交量与价格均出现明显回落，但部分区域如涿州、固安仍保持增长。随着共有产权房及租赁市场的推进，北京房地产市场将更加注重居住属性，长期供需矛盾将逐步缓解。