2017年4月北京房地产市场分析月报_44页_3mb

2017年4月房地产市场分析月报总结

核心内容概述

2017年4月，中国房地产市场整体呈现调控趋严、市场整顿加强、融资渠道收紧的态势。北京及环京地区政策调控力度加大，部分城市出台限购限贷政策，同时调控方向从限购限贷转向限售。雄安新区的设立对当地及周边房地产市场产生深远影响，拉高房价的同时对北京房价起到一定的降温作用。此外，河北周边市县集中出台去库存政策，以促进市场活跃度。在融资方面，银监会加强监管，限制资金违规流入房地产领域，导致房企融资难度加大。整体市场供应与成交量变化复杂，部分城市出现供需失衡现象。

主要观点与关键信息

政策调控

• 限购限贷政策收紧：4月政策仍以限购限贷为主，但调控方向逐渐转向市场整顿，部分城市扩大至限售。
• 京津冀调控强化：以北京、雄安为中心，形成强力调控场。
• 长三角与珠三角调控分化：核心城市平稳，周边三四线城市陆续调控；核心城市加码，外围城市逐层深化。
• 中西部调控增加：兰州、南宁、西安等城市出台调控措施，促进房地产市场健康发展。
• 雄安新区设立影响：设立雄安新区，对当地及周边房价产生拉高作用，同时分流北京楼市资金，对北京房价长期走势起到降温作用。

去库存政策

• 青海：提出到2017年底，商品住房去库存周期控制在12个月以内，商业用房控制在28个月以内。
• 山西：临汾市推出购房奖励政策，农民购房可获每平方米200元奖励，刺激市场去库存。

资金面

• 融资收紧：银监会加强房地产融资监管，严禁资金违规流入房地产领域，房企融资难度加大。
• 融资渠道受限：房企主要依赖票据和债券融资，发债贷款双双遇阻，部分企业如万科、富力取消发债。
• 融资政策会议：银监会、央行召开会议，强调稳健中性货币政策，防范房地产风险。

上市房企监测

• 销售目标保守：多数房企对外公布的销售目标较为审慎，平均增幅为21%。
• 土地市场活跃：房企仍保持高速拿地，自持拿地成为常态，如万科、融侨、中冶等。
• 并购减少：优质标的稀缺导致并购数量下降，但万科收购链家股份成为亮点。
• 融资渠道受限：部分房企取消发债，融资环境持续收紧。

市场分析

北京市场

• 一手房：
  • 供应增加，成交量下降：4月新增供应面积为33.9万m²，环比上涨76.5%，成交量为57.23万m²，环比下降46%。
  • 价格坚挺：成交均价为42348元/m²，环比上涨11.3%，同比上涨35.1%。
  • 库存下降：存量面积下降3.7%，住宅、公寓去化周期分别增加0.8个月。
  • 公寓市场低迷：成交量断崖式下跌，环比下降96.2%，普通住宅成交量也有下降。
  • 改善类产品受抑制：90-150m²户型成交占比下降，刚需类产品占比提升。
• 二手房：
  • 成交量下降：4月成交16902套，环比下降34.9%，同比下降35.9%。
  • 价格涨幅收窄：成交均价为66281元/㎡，环比上涨3.5%。
  • 挂牌量下降：新增挂牌房源53093套，环比下降28.3%，挂牌价格逼近7万元/平。
  • 区域差异显著：朝阳区仍为成交主战场，近郊区成交量降幅最大，但价格涨幅居首。
• 土地市场：
  • 供应下降，成交大涨：4月土地供应下降83.2%，成交18宗经营性用地，成交金额431.52亿元，环比大涨396.6%。
  • 住宅用地为主：住宅用地成交占比51%，溢价率保持在30%-60%之间。
  • 中弘地产获养老用地：中弘地产斥资14.9亿拿下4宗养老用地，平均溢价率高达215%。

环京市场（石家庄、廊坊）

• 石家庄：
  • 供需量达年内最高：商品住宅市场成交均价小幅回落至9918元/m²，去化周期延长。
  • 项目集中：3月住宅预售项目多集中在裕华区，成交项目TOP10以中低价项目为主。
• 廊坊：
  • 零供应零成交：4月商品房市场供应与成交均为零，供需严重失衡。
  • 近郊区去化周期低于1个月：进入无房可售阶段，燕郊、香河等地供需矛盾突出。
  • 成交量与价格分化：廊坊市区单价最低，燕郊单价最高，成交面积以60-90m²为主，总价集中在100万元以下。

总结

2017年4月，房地产市场在政策调控、资金面收紧及市场供需变化的多重影响下，呈现出明显的分化趋势。北京及环京地区调控趋严，政策方向从限购限贷转向市场整顿，雄安新区设立对市场产生显著影响。资金面监管加强，房企融资难度上升，部分企业取消发债。市场供需失衡在廊坊等地尤为突出，而石家庄则因个别低价项目成交，市场供需量达年内最高。整体来看，房地产市场进入调整期，政策调控与市场变化共同推动行业走向更加规范和有序的发展。