2016年-数据局_云房数据：2016年9月北京及环北京房地产市场分析_63页_4mb

2016年9月北京房地产市场分析总结

核心内容概述

2016年9月，北京及环北京地区房地产市场在政策调控和市场供需变化的双重影响下，呈现出价格结构性上涨、成交量波动以及市场预期调整等特征。政策层面，调控政策密集出台，抑制房价上涨；市场层面，新房市场供需两旺，二手房市场交易量和价格持续上升，而土地市场则因供应减少、成交趋缓。

主要观点

政策面

• 调控政策密集：2016年9月，全国多个城市出台限购、限贷、限地价、限房价等政策，其中北京、南京、苏州、合肥、郑州等城市政策收紧明显，以抑制投资性需求，稳定市场预期。
• 差别化信贷政策：提高首付比例、认房又认贷，打击投机行为，支持刚需购房者。
• 政策对市场影响：短期内抑制房价上涨，市场进入观望期；中期看货币政策走向，若继续宽松，市场可能横盘；若收紧，则可能进一步降温。

市场面

• 新房市场：9月新房成交热度提高，但价格大幅上涨，尤其是大兴、通州、门头沟等区域房价逼近5万/平。房山成为新房市场主力军，公寓交易量止跌回升，但自住房供应减少，成交大幅下滑。
• 二手房市场：交易量连续3个月上升，价格涨幅扩大，主城区房价逼近6万/平。每卖出5套房屋中就有1套为售前空置，反映市场供应紧张。
• 土地市场：9月北京土地市场成交面积下降，但溢价率上升。房山商业地块低溢价成交，而燕郊无住宅用地供应，市场供需失衡。

关键信息

北京市场

一手房市场

• 供应情况：9月新增供应90.7万㎡，环比上升55.8%，同比下滑31.9%。房山成为主要供应区域，占全市供应套数的18.6%。
• 成交情况：9月新房成交166.0万㎡，环比上涨13.5%，同比上涨26.6%。成交均价达35829元/㎡，环比上涨16.4%，同比上涨28.1%。
• 区域表现：房山成为新房成交主力，大兴、通州、门头沟房价高企，逼近5万/平。
• 户型结构：90㎡以下成交占比持续下降，刚需群体逐渐脱离新房市场。

二手房市场

• 成交量：9月二手房成交量突破3万套，环比上升18.9%。价格环比上涨4.9%，至5.1万/平。
• 售前状态：每卖出5套房屋中就有1套处于空置状态，反映市场供应紧张。
• 区域表现：主城区房价逼近6万/平，郊区房价也出现补涨趋势。

土地市场

• 供应情况：9月供应2宗住宅用地，成交5宗，建设用地面积共12.8万㎡，溢价率上涨至7.74%。
• 成交情况：1-9月累计供应61宗，成交56宗，建设用地面积共244.1万㎡，金额达167.2亿元。
• 燕郊情况：无住宅用地供应，商办用地计划供应60.1万㎡，但暂未成交，市场供需失衡。

环北京市场

石家庄（主城区）

• 土地市场：9月供应2宗住宅用地，均被成交，建设用地面积1.9万㎡，溢价率1.99%。1-9月供应22宗，成交17宗，建设用地面积46万㎡，金额12.3亿元。
• 商品房市场：价格持续上涨，去化周期不足1个月，市场供不应求。
• 普通住宅市场：均价持续上涨，低总价成交占比上升。8月成交TOP10项目主要集中在长安区。

廊坊（安次+广阳）

• 土地市场：9月供应2宗住宅用地，均被成交。1-9月供应22宗，成交17宗，建设用地面积46万㎡，金额12.3亿元。
• 商品房市场：价格高位稳定，去化周期不足1个月，市场供需失衡。
• 办公、商业市场：办公市场成交量下跌，价格上升；商业市场成交量平稳上升，价格小幅回落。

燕郊

• 土地市场：无住宅用地供应，商办用地计划供应60.1万㎡，但暂未成交。
• 商品房市场：价格高位稳定，去化周期不足1个月，市场供需失衡。
• 商品住宅市场：8月成交均为住宅，总价低于100万的仅占12%，反映市场高价位趋势。

市场预测

• 短期趋势：受“京八条”等政策影响，市场交易量将逐步回落，房价趋于平稳。
• 中期趋势：楼市可能进入新一轮降温周期，主要取决于央行货币政策走向。
• 长期趋势：小户型低总价公寓仍有稳定需求，但政策收紧可能对其发展带来一定影响。

总结

2016年9月，北京及环北京地区房地产市场在政策调控和市场供需变化的双重作用下，呈现价格结构性上涨、成交量波动、市场预期调整的特征。政策层面，调控政策密集出台，抑制房价上涨；市场层面，新房市场供需两旺，价格大幅上涨，而二手房市场交易量和价格持续上升，市场紧张。土地市场供应减少，成交趋缓，燕郊市场尤为突出。整体来看，市场短期内将回归理性，中期则需关注货币政策走向，长期看，政策对市场结构和需求的影响将持续显现。