2017Q3北京房地产市场发展研究报告_39页-4mb

北京房地产市场发展研究报告（2017年三季度）总结

核心内容

2017年三季度，北京房地产市场在政策调控和市场供需变化的双重影响下，呈现出“量跌价升”的态势。政策层面，调控政策持续收紧，包括限售、限购、限贷等，同时推进租赁市场和共有产权住房建设，旨在促进住房回归居住属性。市场层面，住宅成交量下降，价格持续上涨，商办市场遇冷，二手房市场成交量企稳回升，但整体仍处于低位运行。

主要观点

政策调控

• 限制性政策：三季度北京及全国多个城市继续加码“限售、限购”政策，部分城市限售年限达到5年，有效抑制了短期投机行为。
• 金融端收紧：房贷利率上调，部分银行首套房贷利率上浮5%-10%，消费贷流入房地产市场被严格限制。
• 租赁市场发展：租赁长效机制逐步落地，包括集体建设用地建设租赁住房、租购同权、加大公积金支持等。
• 共有产权房推进：北京、上海被支持开展共有产权住房试点，北京计划未来五年供应25万套，优先满足本地户籍和新市民需求。

市场表现

• 住宅市场：成交量持续回落，同比减少70%，均价同比上涨37%，市场呈现“量跌价升”趋势。
• 商办市场：成交量价齐跌，受限购政策影响明显，市场整体低迷。
• 二手房市场：成交量企稳回升，但整体仍处于低位，均价有所回落，市场进入存量房时代。
• 土地市场：土地供应量显著增长，住宅及商办用地溢价率保持低位，大兴区成为热点区域，限价政策继续收紧。

关键信息

政策调控

• 限售政策：至9月末，北京限售城市达40余城，限售年限从2年到5年不等。
• 金融政策：全国首套房平均利率环比上升2.47%，同比上升15.35%，北京多家银行上调首套房贷利率至基准利率上浮5%-10%。
• 租赁政策：北京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，推动租赁市场发展。
• 共有产权房政策：北京制定《共有产权住房管理暂行办法》，计划五年内供应25万套，其中70%面向本地户籍，30%面向非京籍。

市场动态

• 住宅成交：三季度北京商品住宅成交78万平方米，均价47554元/平方米，同比上涨37%。
• 商办市场：成交量价齐跌，商办类市场整体低迷。
• 二手房市场：三季度成交23233套，均价59490元/平方米，同比上涨16%。
• 土地供应：三季度北京住宅用地供应241万平方米，商办用地供应27万平方米，其中住宅用地中26%要求全部建设自住型商品房。

区域表现

• 昌平、顺义：成交量位居前列，均价涨幅较大。
• 大兴区：成为土拍热点区域，丰台区受热门板块带动，成交价上涨。
• 环京市场：整体“量跌价升”，涿州成交量同比小幅增长，固安、武清均价同比领涨。

市场趋势展望

住宅市场

• 预计四季度成交量将略有回升，但整体仍维持低位运行。
• 商品住宅价格将小幅下滑，受信贷趋紧、限价政策和政策性住房推进影响。
• 高价入市项目减少，低价位刚需政策性住房供应增加，将拉低整体成交均价。

商办市场

• 受政策影响，商办用地供应减少，市场持续低迷。
• 部分房企可能因资金压力执行“降价跑量”策略。

租赁市场

• 租赁市场发展加快，政策支持下租赁住房供应增加，有助于稳定房价和改善市场预期。

环京市场

• 整体市场成交量价齐跌，投资性需求受抑制，成交量低位运行。
• 廊坊新机场临空经济区建设将带来新的发展机遇，吸引外溢需求。
• 环京楼市预计将进入长时间平稳状态，长期供求矛盾仍存在。

总结

2017年三季度，北京房地产市场在政策调控和市场供需变化的双重作用下，整体处于调整阶段。政策层面，调控力度持续加强，促进住房回归居住属性，推动租赁市场和共有产权住房发展。市场层面，住宅成交量下降，价格上扬，商办市场遇冷，二手房市场企稳回升，但整体仍处于低位。未来，北京房地产市场预计将继续保持稳定，成交量和价格有望逐步趋于平稳，市场将向售租并举的格局转变。