2017三季度北京房地产市场发展研究报告-2017.10-50页-4mb

北京房地产市场发展研究报告（2017年三季度）总结

核心内容

本报告分析了2017年三季度北京及环北京房地产市场的运行情况与发展趋势，涵盖政策调控、市场供需、价格走势、土地市场及房企策略等多个方面。整体来看，北京房地产市场在政策收紧与金融监管加强的背景下，呈现出“量跌价升”的趋势，而环京市场则因调控政策和人口外溢效应，市场整体降温，成交量价双降。

主要观点

政策调控

• 限制性政策与长效机制并存：全国层面政策以“四限”为主，同时加强租赁市场建设，推动房地产市场向“售租并举”方向发展。
• 北京政策加码：北京继续严格执行限购、限售政策，并加快共有产权房和租赁住房建设，推动市场结构转型。
• 金融端收紧：北京多家银行上调首套房贷款利率，部分银行上浮幅度达20%，抑制投资性购房需求。
• 土地政策：北京住宅及商办用地平均溢价率保持低位，限价政策严格执行，开发商需组建联合体竞拍，推动市场供应结构变化。

市场走势

• 住宅市场：成交量同比减少70%，均价同比上涨37%；市场呈现“量跌价升”趋势，高价位分界线增至1500万/套。
• 商办市场：成交量价齐跌，受限购政策影响，市场遇冷。
• 二手房市场：成交量企稳回升，但整体仍处于低位；均价有所回落，市场进入存量房时代。
• 环京市场：整体成交量价双降，仅涿州成交量同比小幅增长，其他区域均下滑；固安、武清成交均价领涨。

关键信息

政策层面

• 共有产权住房试点：北京和上海被支持开展共有产权住房试点，北京未来五年供应25万套，其中70%面向本市户籍。
• 租赁市场发展：北京、上海等13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房，推动租赁市场发展，促进住房回归居住属性。
• 土地供应：三季度北京住宅用地供应量显著增长，商办用地供应量相对较少，限价政策持续执行。

市场供需

• 成交量：北京商品住宅（不含保障房）三季度累计成交78万平方米，同比减少70%。
• 均价上涨：北京住宅均价上涨至47554元/平方米，涨幅明显。
• 库存情况：住宅库存增至645万平方米，出清周期为15.3个月。

区域表现

• 昌平、顺义：成交量位居前列，但均价有所波动。
• 延庆、房山、密云：成交量同比大幅减少，但均价有所上涨。
• 大兴区：成为土地市场热点，成交价显著上升。
• 环京市场：整体成交量价双降，但受北京人口外溢影响，部分区域仍具潜力。

未来趋势展望

四季度预测

• 成交量：预计略有回升，但整体仍维持低位运行，受信贷趋紧及政策调控影响。
• 价格走势：价格将小幅下滑，市场整体趋于平稳。
• 供应端变化：住宅供应将增加，但不会大幅上升，部分房企或将采取“降价跑量”策略。

环京市场展望

• 市场降温：受北京调控政策影响，环京市场成交量价持续下降，投资性需求减少。
• 长期趋势：环京楼市将进入长期平稳状态，外溢需求与本地供应矛盾将持续存在。

房企策略

• 华润：拓展多元化业务模式，加强政企合作，调整组织架构，推动销售与投资业务协同发展。
• 泰禾、首开：在政策影响下，部分房企可能采取降价策略以促进销售。

总结

2017年三季度，北京及环京房地产市场在政策调控与金融收紧的双重作用下，整体趋于理性，市场结构逐步向“售租并举”和“政策性住房”转型。北京房地产市场成交量下降，均价上涨，市场进入存量房时代；环京市场受调控政策影响，成交量价双降，仅部分区域表现较好。未来，随着政策的持续推进，市场将逐步趋于平稳，供需矛盾将得到一定程度的缓解。