房地产开发行业：供给因素重于需求，行业平稳发展趋势不变-20201216-中泰证券-10页_870kb

房地产行业分析总结

核心内容

本报告分析了2020年11月房地产行业数据，指出行业整体仍保持平稳发展趋势，投资逻辑正从政策博弈转向经营效率。核心观点聚焦于销售、土地购置、中小城市复苏及投资增长等方面。

主要观点

• 销售增速回落：11月商品房销售面积同比增长12%，但增速较10月回落3.3个百分点，主要受部分热点城市推盘放缓影响，而非需求走弱。
• 土地市场分化：11月土地购置面积同比下滑15.6%，而土地成交价款同比增长22.8%，显示市场量价背离现象。主要原因是地方政府提高土地挂牌价，以及房企资金更集中于一二线城市。
• 中小城市复苏：三四线中小城市销售面积同比增长2.0%，表明其处于周期下行末端，城镇化率提升和棚改力度加大推动了市场回暖。
• 房地产投资趋势：11月房地产开发投资同比增长10.9%，预计明年上半年建安增速将放缓，土地购置费增速可能回升，整体增速维持平稳。

关键信息

行业概况

• 上市公司数：126家
• 行业总市值：21,894.16亿元
• 行业流通市值：10,290.26亿元

11月行业数据

• 房地产开发投资完成额累计同比增长6.8%
• 商品房销售面积累计同比增长1.3%
• 商品房销售额累计同比增长7.2%
• 土地成交价款累计同比增长16.1%
• 房屋新开工面积累计同比下滑2.0%
• 房屋竣工面积累计同比下滑7.3%

推盘情况

• 11月重点城市批准预售商品房建筑面积2500万方，同比下降13%
• 部分热点城市推盘放缓，导致销售增速回落

土地市场分析

• 土地购置面积与成交价款增速分化显著
• 一二线城市土地成交量占比提升，结构性推高土地均价
• 土地挂牌起拍价同比上涨，但溢价率有所下降

中小城市复苏

• 三四线城市销售复苏源于棚改退坡后的周期末端及人口政策催化
• 地方政府专项债用于棚改的比例提升，促进市场回暖

投资建议

• 推荐房企：头部龙头房企（万科、保利）、成长型房企（中南建设）、区域型高品质深耕型房企（金地集团、金科股份、滨江集团）
• 投资逻辑：行业金融属性弱化，管控能力成为核心竞争优势，建议关注经营效率和产品品质

风险提示

1. 调控政策收紧超预期：可能对行业经营产生负面冲击。
2. 行业数据测算偏差风险：数据基于一定假设，可能存在实际与预期不符的风险。

图表目录（摘要）

• 图表1：统计局房地产11月数据概览
• 图表2：商品房销售面积及销售均价当月同比
• 图表3：重点城市推盘情况
• 图表4：8月以来多地调控政策收紧
• 图表5：土地购置面积与成交价款增速分化
• 图表6：百城土地成交面积同比及溢价率
• 图表7：百城土地挂牌均价及同比
• 图表8：8-11月成交土地占地面积对比
• 图表9：房地产行业销售回款率和拿地强度变化
• 图表10：房地产行业信托到期压力预计
• 图表11：申万房地产行业信用债到期压力预计
• 图表12：30大中城市与其他中小城市商品房销售面积累计同比
• 图表13：三四线中小城市处于2018年来周期下行的末端
• 图表14：人才政策提升出台城市数量
• 图表15：棚改旧改专项债比例显著提升
• 图表16：建安土地双重支撑房地产开发投资高增长
• 图表17：开工及预计竣工面积增速
• 图表18：土地购置费及土地成交价款累计同比

投资评级

• 股票评级：增持（预期未来6-12个月内相对基准指数涨幅在5%-15%之间）
• 行业评级：增持（预期未来6-12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上）

重要声明

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