房地产开发专题研究报告：供给因素重于需求，行业平稳发展趋势不变_10页_1mb

房地产开发行业分析总结

核心内容

本报告分析了2020年11月房地产行业数据，指出行业整体保持平稳发展趋势，供给因素在当前阶段更为重要。分析师认为，房地产行业金融属性弱化，调控政策逐渐回归经营效率与质量提升，行业集中度将有所提高。重点推荐头部房企及具备成长潜力的房企。

主要观点

• 销售增速回落不等于需求走弱：11月商品房销售面积同比增长12%，但增速较10月回落3.3个百分点，主要是由于部分热点城市推盘放缓，而非需求疲软。疫情后市场需求依然旺盛，但开发商推盘意愿边际下降。
• 土地市场量价分化：11月土地购置面积同比下滑15.6%，而土地成交价款同比增长22.8%。主要原因是地方政府提高挂牌价，以及房企资金更集中于一二线城市，推升了土地均价。
• 中小城市复苏明显：三四线中小型城市房地产市场同样呈现复苏态势，主要受益于棚改退坡后的周期末端调整及人口政策推动的城镇化进程。
• 房地产投资增速平稳：11月房地产开发投资同比增长10.9%，预计明年上半年建安增速与土地购置费增速将反向变化，但整体增速仍将保持平稳。

关键信息

行业数据概览

投资建议

• 推荐房企：头部龙头房企（万科、保利）、成长型房企（中南建设）、边际改善房企（金地集团、金科股份、滨江集团）。
• 行业趋势：行业金融属性弱化，制造业属性强化，应关注经营效率与质量提升。
• 投资逻辑：淡化政策博弈，回归经营效率，关注能打通销售回款至拿地、施工、交付闭环的优质房企。

风险提示

• 调控政策收紧超预期：可能对行业经营产生负面冲击。
• 行业数据测算偏差风险：部分数据基于假设，存在实际表现不及预期的风险。

图表目录

• 图表1：统计局房地产11月数据概览
• 图表2：商品房销售面积及销售均价当月同比
• 图表3：重点城市推盘情况
• 图表4：8月以来多地调控政策收紧明显
• 图表5：土地购置面积与成交价款增速分化
• 图表6：百城土地成交面积同比及溢价率
• 图表7：百城土地挂牌均价及同比
• 图表8：8-11月成交土地占地面积对比
• 图表9：房地产行业销售回款率和拿地强度变化
• 图表10：房地产行业信托到期压力预计
• 图表11：申万房地产行业信用债到期压力预计
• 图表12：30大中城市与其他中小城市商品房销售面积累计同比
• 图表13：三四线中小城市处于2018年来周期下行的末端
• 图表14：人才政策提升出台城市数量
• 图表15：棚改旧改专项债比例显著提升
• 图表16：建安土地双重支撑房地产开发投资高增长
• 图表17：开工及预计竣工面积增速
• 图表18：土地购置费及土地成交价款累计同比

评级信息

• 行业评级：增持（维持）
• 股票评级：增持（维持）
• 投资评级说明：基于未来6-12个月公司股价或行业指数相对基准指数的表现进行评定，评级标准为相对市场表现。

重要声明

• 本报告由中泰证券股份有限公司发布，仅供客户使用。
• 报告基于公开资料及实地调研，结论独立、客观，但不保证其准确性与完整性。
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• 投资有风险，需谨慎对待。