20230316-国盛证券-房地产开发行业1-2月统计局数据点评_销售额回暖同比-0.1_开发投资额同比收窄至-5.7__12页_672kb

房地产开发行业1-2月数据总结

核心内容概述

2023年1-2月，中国房地产开发行业整体呈现部分指标回暖、部分承压的态势。销售和竣工数据有所改善，但投资和新开工仍面临压力。政策支持在推动市场复苏中起到关键作用，但持续性仍需观察。

主要观点

1. 房地产开发投资

• 1-2月累计投资同比：-5.7%，较前值提高4.2pct。
• 环比增长：+51.3%，显示投资活动有所反弹。
• 分业态表现：
  • 住宅投资：-4.6%
  • 办公楼投资：-7.7%
  • 商业营业用房投资：-17.0%
• 区域表现：
  • 东部地区：-3.5%
  • 中部地区：-5.9%
  • 西部地区：-11.7%
  • 东北地区：-12.8%
• 全年预期：乐观预期为12.4万亿元，悲观预期为12.1万亿元，分别同比-6.3%和-8.6%。
• 压力因素：土地投资复苏缓慢、施工面积趋势性萎缩，尤其是商办类项目压力较大。

2. 新开工面积

• 1-2月累计新开工面积：13567万方，同比-9.4%，较前值提高30.0pct。
• 环比增长：+51.5%，显示开工活动有所回升。
• 分业态表现：
  • 住宅新开工面积：-8.7%
  • 办公楼新开工面积：+9.3%
  • 商业营业用房新开工面积：-17.8%
• 全年预期：预计全年新开工面积同比负增长，跌幅在10%-15%之间。

3. 竣工面积

• 1-2月累计竣工面积：13178万方，同比+8.0%，较前值提高23.0pct。
• 分业态表现：
  • 住宅竣工面积：+9.7%
  • 办公楼竣工面积：-19.2%
  • 商业营业用房竣工面积：-1.9%
• 政策影响：中央推动《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，保交楼资金和动作有望加码，全年竣工增速预计在8%-12%之间。

4. 商品房销售

• 1-2月销售金额累计同比：-0.1%，较前值提高26.7pct；环比增长5.4%。
• 销售面积累计同比：-3.6%，较前值提高20.7pct；环比增长3.7%。
• 复苏原因：
  • 2022年基数较低
  • 保障房成交纳入统计口径
  • 春节后需求释放
  • 政策宽松促进购房者信心
• 分业态表现：
  • 住宅销售金额：+3.5%
  • 办公楼销售金额：-35.1%
  • 商业营业用房销售金额：-20.8%
• 区域表现：
  • 东部地区销售金额同比+2.1%
  • 中部、西部、东北地区销售金额同比分别-3.5%、-2.7%、+0.0%
• 销售均价：10209元/平，同比+3.7%。
• 待售面积：65528万方，同比+14.9%，显示市场库存压力依然存在。

5. 房企到位资金

• 1-2月累计到位资金：21331亿元，同比-15.2%，较前值提高10.8pct。
• 分项表现：
  • 国内贷款：-15.0%
  • 利用外资：-34.5%
  • 自筹资金：-18.2%
  • 定金及预收款：-11.4%
  • 个人按揭贷款：-15.2%
• 政策影响：销售回暖带动定金及预收款和个人按揭贷款降幅收窄；“三支箭”政策逐步落地，国内贷款降幅收窄。
• 融资端趋势：整体较为宽松，需关注政策落实及2023年销售情况。

关键信息

• 销售回暖：销售金额同比降幅收窄至-0.1%，销售面积同比-3.6%，显示市场逐步复苏。
• 竣工改善：竣工面积同比转正至+8.0%，住宅竣工面积+9.7%，显示交付能力有所增强。
• 投资承压：开发投资同比-5.7%，预计全年投资仍面临负增长压力。
• 新开工放缓：新开工面积同比-9.4%，全年预计负增长10%-15%。
• 资金链紧张：房企到位资金同比-15.2%，但部分资金来源降幅收窄，显示政策支持初见成效。

投资建议

• 政策导向：继续看多政策支持，认为政策需持续加码以促进销售复苏。
• 择股逻辑：
  1. 需求侧复苏受益股：
     • A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团
     • H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展
  2. 一线量价修复受益股：区域型概念公司
  3. 竣工链复苏受益股：
     • A股：招商积余
     • H股：华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期
• 基本面继续下行可能引发连锁反应