上海新世纪资信-房地产开发行业2022年度信用展望-38页_1mb

房地产开发行业2022年度信用展望总结

核心内容概览

房地产开发行业在2021年经历了投资增速放缓、销售涨幅回落、拿地谨慎、融资环境趋紧等多重压力。尽管行业整体仍保持增长，但高杠杆、高负债、高周转模式受到挑战，部分房企出现债务违约。2022年，政策主基调仍为“房住不炒”，调控政策逐步有效落实，行业进入低库存时期，投资与销售规模可能进一步下降。外部融资环境改善，资金向信用资质较好的房企集中，行业运行趋稳但整体效率下降。

主要观点

• 行业基本面：房地产对GDP贡献度高，但增速放缓。2021年1-11月全国房地产开发投资完成额为13.73万亿元，同比增长6.0%。房地产销售仍呈量增价涨态势，但涨幅逐月回落。
• 土地市场：土地出让量和成交量齐降，成交溢价率下滑。重点城市推行集中供地政策，民营房企拿地意愿下降，国资房企及城投企业占比上升。
• 融资环境：融资政策趋紧，特别是“三道红线”和贷款集中度管理，导致房企融资受限。2021年前三季度房企筹资性净现金流大幅减少，部分房企面临流动性风险。
• 销售与现金流：销售回款增加，但受融资收紧和预售资金监管影响，房企流动性压力上升。样本企业销售毛利率下降，费用增长导致利润空间收窄。
• 信用等级分布：2021年前三季度，样本企业信用等级集中于AAA和AA+区间，但部分房企因债务违约、流动性压力等遭遇级别下调。
• 行业展望：2022年房地产行业政策面有望继续改善，但主基调仍维持“房住不炒”，政策调整偏向局部微调，市场信心未充分修复，房地产市场仍面临下行压力。

关键信息

房地产开发投资

• 2021年1-11月房地产开发投资完成额13.73万亿元，同比增长6.0%。
• 投资增长主要来自建筑工程投资，土地购置费支出同比减少0.6%，土地溢价率下降。
• 东部地区投资增长5.8%，中部地区增长10.2%，西部地区增长4.1%，东北地区下降0.9%。
• 2021年1-11月房屋新开工面积同比下降9.1%，竣工面积增长16.2%。

商品房销售情况

• 2021年1-11月商品房销售面积15.81亿平方米，同比增长4.8%。
• 销售额16.17万亿元，同比增长8.5%。
• 一线城市销售价格指数上涨4.8%，三线城市上涨1.4%，房地产市场销售呈量增价涨态势，但涨幅持续回落。
• 房企销售回款增加，但销售去化压力仍大，部分房企销售承压。

土地市场

• 2021年前三季度全国300个城市推出各类建设用地8.97亿平方米，同比减少7.87%。
• 住宅用地推出面积1.75亿平方米，同比减少10.38%。
• 住宅用地成交面积1.33亿平方米，同比减少22.88%。
• 土地成交溢价率下降，主要因政策调控和融资收紧。

融资环境

• 房企融资增速放缓，融资渠道受限，资金向国有房企和优质民营房企集中。
• 2021年1-11月房地产开发企业投资到位资金18.34万亿元，同比增长7.2%。
• 国内贷款同比下降10.8%，个人按揭贷款同比增长9.8%。
• 金融机构房地产贷款集中度管理政策限制房企融资增量，影响销售去化和资金回笼。

样本企业数据分析

• 2021年前三季度样本企业营业收入同比增长26.02%，净利润均值同比下降8.31%。
• 样本企业存货周转率上升，但因预售制影响，实际去化效率需结合预收账款分析。
• 预收账款与合同负债合计总额为5.45万亿元，较上年末增长21.25%，短期业绩保障较强。
• 样本企业负债总额增长，净负债率上升，财务杠杆仍处于较高水平。

债券发行与信用等级

• 2021年前三季度共74家房企完成债券发行，发行额度3,051.64亿元。
• 信用等级集中于AAA和AA+，但部分房企因债务违约、流动性压力等原因遭遇级别下调。
• 信用等级与利差密切相关，等级越低，利差越大，显示市场对房企的信用风险评估更严格。

行业信用展望

• 2022年房地产行业政策面有望改善，但主基调仍为“房住不炒”。
• 行业进入低库存时期，投资规模与销售力度可能下降，影响行业再投资。
• 民营房企面临更大的资金周转压力，融资受限，资源向国有房企倾斜。
• 房地产税改革试点推进，抑制投机性购房需求，影响住宅去化。

结论

房地产开发行业在2021年面临多重挑战，包括融资收紧、销售承压、土地市场降温等，行业整体信用状况承压。2022年政策调整偏向局部微调，行业运行趋稳但整体效率下降。民营房企面临更大的流动性风险，行业集中度提升，但需警惕部分房企的信用风险暴露。整体来看，房地产行业将逐步进入低库存、低增长阶段，行业信用风险仍需持续关注。