20220415-国盛证券-房地产开发行业年报综述_分化加速_盈利承压_18页_1mb

房地产开发行业2021年年报综述总结

核心内容概述

2021年，房地产开发行业在全面调控政策下，国央企与民企分化加剧。政策如“三道红线”、贷款集中度、集中供地等，使得房企现金流管理变得尤为重要。在部分民企暴雷引发的信用危机下，融资能力和销售情况出现明显差异。本报告通过对比国央企与民企的财务表现，分析了行业整体及各公司的发展趋势。

主要观点与关键信息

1. 营业收入

• 整体情况：2021年，7家国央企营收达13115亿元，同比增长21.1%；5家民企营收达10962亿元，同比增长19.5%。
• 增速差异：
  • 国央企营收增速更为稳健，而民企波动性较大。
  • 2020年后，国央企营收增速开始超过民企。
• 具体表现：
  • 所有样本房企营收均增长，大部分增速维持在15%-30%之间。
  • 旭辉控股集团、绿城中国、美的置业营收增速高于50%，而新城控股和建发国际集团增速明显下降。

2. 毛利率

• 整体趋势：国央企和民企的税后毛利率自2018年起持续下行。
• 差距缩小：国央企与民企的毛利率差额缩小至0.6pct以内。
• 2021年数据：
  • 国央企毛利率均值为18.3%，同比下降2.5pct。
  • 民企毛利率均值为17.9%，同比下降2.4pct。
• 具体房企表现：
  • 除建发国际集团外，其他样本房企毛利率均下降。
  • 华润置地、龙湖集团、中国海外发展毛利率仍高于20%。
  • 中国金茂、建发国际集团、绿城中国、碧桂园毛利率已回落至16.5%以下。

3. 销售及管理费率

• 销售费率：
  • 国央企和民企销售费率已趋于一致。
  • 绿城中国、美的置业、旭辉控股集团销售费率下降幅度较大。
• 管理费率：
  • 国央企管理费率略低于民企。
  • 龙湖集团和建发国际集团管理费率上升，其他房企管理费率下降。

4. 投资收益

• 整体情况：
  • 投资收益普遍下行，国央企和民企均出现负增长。
  • 2021年，国央企投资收益同比下降11.9%，民企下降16.4%。
• 具体表现：
  • 万科A投资收益降幅最大，从97.4亿元降至48.9亿元。
  • 民企中，旭辉控股集团和美的置业投资收益占归母净利润比重下降明显。

5. 归母净利润

• 整体趋势：
  • 2021年，国央企和民企均出现归母净利润负增长。
  • 国央企归母净利润同比增速由2020年的1.2%降至-14.1%；民企由1.7%降至-9.7%。
• 具体表现：
  • 华润置地、龙湖集团、中国金茂、绿城中国、建发国际集团归母净利润呈正增长。
  • 万科A、碧桂园、新城控股、招商蛇口归母净利润出现下滑，其中万科A降幅最大，达45.7%。

6. 销售与拿地情况

• 销售表现：
  • 国央企销售金额同比增长6.6%，民企同比持平。
  • 国央企销售价格增长3.2%，民企增长4.4%。
  • 国央企销售单价显著高于民企，主要因布局城市能级较高。
• 拿地情况：
  • 国央企拿地金额同比下降3.8%，投销比下降4.3pct。
  • 民企拿地金额同比下降17.4%，投销比下降7.5pct。
  • 民企拿地权益比大幅下降，国央企权益比提升，两者差距扩大。

7. 融资与财务指标

• 三道红线指标：
  • 国央企和民企均处于绿档或黄档，但部分民企如碧桂园、绿城中国、美的置业面临更高风险。
• 融资成本：
  • 融资成本普遍下降，但部分房企如碧桂园、美的置业仍需关注其成本变化。

8. 投资建议与风险提示

• 投资建议：
  • 维持房地产开发板块“增持”评级。
  • 建议关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企。
• 风险提示：
  • 政策执行力度不及预期可能导致销售继续下行。
  • 基本面恶化可能引发连锁反应，如销售价格下跌、购房者预期下降。
  • 疫情反复可能影响销售表现。

总结

2021年房地产行业在政策调控下面临较大挑战，国央企与民企分化加剧。尽管营收整体增长，但毛利率和归母净利润承压，投资收益普遍下降。房企普遍采取降费提效策略，管理费率下降明显。销售和拿地情况显示国央企表现更为稳健，而民企则面临更大压力。投资者应关注信用资质良好、流动性充足的房企，同时需警惕政策和疫情带来的风险。