20201216-中泰证券-房地产开发专题研究报告_供给因素重于需求_行业平稳发展趋势不变_10页_1mb

房地产开发行业分析总结

核心内容概述

本报告分析了2020年11月中国房地产行业的发展状况，指出行业整体保持平稳发展趋势，尽管部分指标出现波动，但核心逻辑未变。分析师认为，房地产行业金融属性有所弱化，经营效率和管控能力成为竞争关键，推荐关注龙头房企和优质成长型房企。

主要观点

• 销售增速回落不代表需求走弱
  11月商品房销售面积同比增长12%，但增速较10月回落3.3个百分点。主要原因是部分热点城市推盘放缓，而非需求减弱。此外，部分城市出现新房千人摇号现象，导致政策调控趋严，进一步影响了推盘节奏。

• 土地购置与成交价款增速分化
  土地购置面积同比下滑15.6%，而土地成交价款同比增长22.8%。这种分化主要源于两个因素：一是地方政府提高土地挂牌价，导致土地成交价格上升；二是房企资金更加集中于一二线城市，推高了土地均价。

• 中小城市房地产市场复苏
  三四线中小城市销售面积同比增长2.0%，表明市场已进入周期下行末端。城镇化率提升及专项债用于棚改的力度加大，是推动这些城市市场复苏的重要因素。

• 房地产投资增长趋势平稳
  11月房地产开发投资同比增长10.9%，预计明年上半年建安投资增速将放缓，而土地购置费增速仍会受到土地成交价款分期计入的影响，整体增速将维持平稳。

关键信息

行业数据概览

• 上市公司数：126家
• 行业总市值：21,894.16亿元
• 行业流通市值：10,290.26亿元

11月行业数据亮点

• 房地产开发投资完成额累计同比增长6.8%
• 商品房销售面积累计同比增长1.3%
• 商品房销售额累计同比增长7.2%
• 土地成交价款累计同比增长16.1%
• 房屋新开工面积累计同比下滑2.0%
• 房屋竣工面积累计同比下滑7.3%

推盘情况

• 重点城市11月批准预售商品房建筑面积同比下降13%
• 部分城市推盘放缓，12月将出现集中供应，带动销售面积增长

土地市场分析

• 三道红线政策影响房企拿地意愿，土地购置面积下滑
• 一二线城市土地成交占比提升，结构性推升土地均价
• 土地挂牌起拍价同比显著增长，地方政府土地出让价格上升

中小城市复苏背景

• 三四线城市经历2018-2019年棚改退坡，现处于周期下行末端
• 人口政策推动城镇化率提升，促进住房需求释放
• 疫情常态化后，专项债用于棚改比例提升，进一步拉动市场

投资建议

• 推荐房企：头部龙头房企（万科、保利）、成长型房企（中南建设）、区域型高品质房企（金地集团、金科股份、滨江集团）
• 投资逻辑：行业金融属性弱化，重点转向经营效率与管控能力
• 关注点：产品品质、销售回款、施工交付能力等内生增长闭环

风险提示

• 调控政策收紧超预期：可能对行业经营产生负面冲击
• 行业数据测算偏差风险：部分数据基于假设，可能存在实际与预期不符的风险

图表目录（摘要）

1. 图表1：统计局房地产11月数据概览
2. 图表2：商品房销售面积及销售均价当月同比
3. 图表3：重点城市推盘情况
4. 图表4：8月以来多地调控政策收紧
5. 图表5：土地购置面积与成交价款增速分化
6. 图表6：百城土地成交面积同比及溢价率
7. 图表7：百城土地挂牌均价及同比
8. 图表8：8-11月成交土地占地面积对比
9. 图表9：房地产行业销售回款率和拿地强度变化
10. 图表10：房地产行业信托到期压力预计
11. 图表11：申万房地产行业信用债到期压力预计
12. 图表12：30大中城市与其他中小城市商品房销售面积累计同比
13. 图表13：三四线中小城市处于2018年来周期下行的末端
14. 图表14：人才政策提升出台城市数量
15. 图表15：棚改旧改专项债比例显著提升
16. 图表16：建安土地双重支撑房地产开发投资高增长
17. 图表17：开工及预计竣工面积增速
18. 图表18：土地购置费及土地成交价款累计同比

投资评级

• 行业评级：增持（维持）
• 股票评级：
  • 买入：预期未来6-12个月内相对基准指数涨幅在15%以上
  • 增持：预期未来6-12个月内相对基准指数涨幅在5%-15%之间
  • 持有：预期未来6-12个月内相对基准指数涨幅在-10%~+5%之间
  • 减持：预期未来6-12个月内相对基准指数跌幅在10%以上

重要声明

• 本报告基于公开资料及实地调研，结论独立、客观，但不保证信息的准确性和完整性
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议
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