房地产开发行业《地产大变局》系列一：地产何以至此？对地方财政及城投影响几何_32页_1mb

房地产开发行业分析总结

核心内容

房地产行业近年来经历了政策调控、销售下行、融资受限等多重压力，导致部分房企出现现金流危机，影响了行业整体发展。政策调控从供给端、融资端、需求端和房企端全面收紧，对房企的融资能力和销售回款造成了显著冲击。同时，房地产行业对地方财政具有重要影响，其税收和土地出让金是地方政府收入的重要来源，占全国财政收入的约36%。

主要观点

• 政策调控全面收紧：2020年“三道红线”政策出台，2021年“两集中”房贷政策、前融资金管控等，导致房企融资端受限，同时销售端因“四限”政策加码而承压。
• 现金流双杀：融资性现金流和经营性现金流同时受阻，导致房企资金紧张，拿地意愿和能力下降，土拍市场冷清。
• 地方财政依赖房地产：房地产行业税收和土地出让金占地方政府性基金收入和一般公共预算收入的比重较高，尤其在中西部地区更为明显。
• 城投债承压：房地产行业下滑导致地方财政收入减少，进而提高地方负债率，影响城投公司再融资能力和利息偿付能力。
• 政策宽松方向明确：尽管当前政策已有所松动，但整体力度仍不足，未来需更多资金面和需求侧政策支持。

关键信息

调控政策对房企的影响

• 融资端：信托贷款、供应链ABS、开发贷、按揭贷等融资渠道受到严格限制，房企杠杆受限，融资能力下降。
• 需求端：限购、限贷、限价等政策导致新房和二手房市场交易萎缩，购房者意愿下降。
• 房企端：三道红线政策对房企的资产负债率、净负债率和现金短债比提出严格要求，导致房企降杠杆压力增大。

地方财政与房地产的关系

• 财政收入来源：房地产行业税收和土地出让金是地方政府收入的重要组成部分，2020年全国平均为49.5%。
• 税收构成：房地产相关税收包括契税、土地增值税、企业所得税等，占全国一般公共预算收入的约10.3%。
• 土地出让金：国有土地使用权出让金占政府性基金收入的比重达92.7%，是地方政府收入的主力。

地方财政依赖度

• 高依赖度省份：浙江、湖南、江苏、湖北等省份对房地产行业的依赖度较高，其中浙江高达64.9%。
• 低依赖度省份：宁夏、内蒙古、山西、新疆等省份依赖度较低，这些地区经济实力较弱，房地产行业对财政的贡献较小。

投资建议

• 评级与重点标的：维持地产开发板块“增持”评级，推荐关注A股和H股中的保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股，以及H股中的中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。
• 未来趋势：政策宽松方向明确，但需更多实质性措施改善企业资金面和需求侧，推动行业基本面筑底回升。

风险提示

• 疫情超预期：可能进一步影响房地产销售。
• 销售下行：持续低迷将加剧房企资金压力。
• 房地产税政策：可能对行业产生重大影响。
• 房企信用违约：及其影响扩散可能引发系统性风险。

图表与数据说明

• 图表1-24：涵盖了房地产开发贷款、个人住房贷款、信托贷款、预售资金监管、土地市场数据、税收结构、地方财政依赖度等多个维度。
• 图表25-38：展示了房地产对财政、城投的贡献度及各省依赖度的详细数据。

总结

房地产行业当前面临政策调控、销售下行和融资受限的多重压力，导致房企现金流紧张，影响其拿地能力和土拍市场热度。同时，房地产行业对地方财政收入贡献显著，尤其在中西部地区，房地产对财政的依赖度更高，销售和拿地的低迷将对地方财政和城投债产生负面影响。尽管政策有所松动，但整体力度仍显不足，需进一步放松以推动行业复苏。投资建议关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企，同时需警惕房地产税政策、疫情、销售超预期下行等风险。