20220913-国联证券-对今年以来政府性基金下降的点评_土地市场趋冷_部分地区城投开启债务重组_10页

土地市场趋冷与城投债务重组分析总结

核心内容概述

2022年1-7月，全国政府性基金收入累计为3.34万亿元，同比下降28.90%，其中地方本级政府性基金收入为3.12万亿元，同比下降30.00%。这一下降主要受到房地产市场下行周期影响，土地成交市场趋冷，尽管多地依靠当地国企或城投企业拿地托底，但土地出让收入仍大幅下滑。政府性基金收入的下降削弱了地方政府的综合财力，进一步影响其对城投企业的支持力度，导致城投企业基本面整体弱化。

主要观点

2.1 土地市场成交趋冷，政府性基金收入下降

• 房地产市场持续下行，土地成交建筑面积同比下降23.37%。
• 地方政府财政收入减少，导致对城投企业的支持能力下降。
• 城投企业融资压力增大，债务负担加重。

2.2 各省经济财政及债务综合打分排序

• 各省按GDP、GDP增速、一般公共预算收入、财政自给率、城投债务率、综合债务率六个指标进行综合打分，分为四个梯队：
  • 第一梯队：广东、上海、江苏、北京、浙江、山东
  • 第二梯队：福建、山西、河北、河南、湖北、安徽
  • 第三梯队：内蒙古、四川、重庆、海南、辽宁、江西、湖南、陕西
  • 第四梯队：黑龙江、吉林、天津、新疆、西藏、广西、宁夏、甘肃、青海、云南、贵州

2.3 强弱区域表现不同

• 强区域：经济发达、市场化程度高、金融资源丰富，融资成本降低，信用利差下行至历史低位，融资渠道通畅，可缓解财政支持下降带来的压力。
• 弱区域：财政实力弱、金融资源贫乏、政府协调能力差，融资结构差，非标融资依赖高，债务重组成为必要手段。

2.4 债务重组的措施与未来展望

• 债务重组措施包括：“展期+降利息”、现金偿付、资产抵偿等。
• 预计债务重组将向存量债务规模大、短期集中到期、偿债能力不足的城投平台推广。
• 第四梯队省份（如天津、贵州、甘肃、云南）由于短期集中到期债务较多，开展债务重组的可能性较大。

关键信息

• 政府性基金收入下降：1-7月全国政府性基金收入同比下降28.90%，地方本级下降30.00%。
• 城投债务重组试点：如贵州遵义道桥，其债务展期至20年，利息由4%-7%降至3%。
• 债务重组的条件：在不新增隐性债务的前提下，允许平台与金融机构协商展期、重组等方式。
• 重点省份：
  • 第一梯队：经济发达、财政稳健、债务率低。
  • 第四梯队：经济基础薄弱、财政实力弱、债务率高，需重点关注债务重组进展。
• 未来展望：随着房地产市场收缩和政府性基金收入持续下降，债务重组将成为部分城投平台的常见手段。

风险提示

• 疫情反复超预期：可能进一步影响经济和财政收入。
• 房地产政策支持力度不及预期：可能加剧土地市场和城投平台的融资困难。

分析师信息

• 王宇鹏：执业证书编号S0590522020002，电话18600937880，邮箱wyp@glsc.com.cn
• 马振鹏：执业证书编号S0590522050001，电话15311587863，邮箱mazp@glsc.com.cn

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图表目录（摘要）

• 图表1：2022年以来百城土地成交建筑面积同比大幅下滑
• 图表2：2022年以来地方本级政府性基金收入累计同比大幅下降
• 图表3：2021年各省财政、债务指标打分及综合排序
• 图表4：2021年各省经济总量及增速
• 图表5：2021年各省财政收入及债务率
• 图表6：强区域信用利差下行至近年来历史低位（以江苏省为例）
• 图表7：各省份城投有息债务及存续债情况（单位：亿元）

未来展望

• 随着房地产市场持续收缩，政府性基金收入下降，债务重组将成为部分城投平台的应对策略。
• 第四梯队省份（如天津、贵州、甘肃、云南）由于短期集中到期债务多，偿债能力不足，将优先考虑债务重组。
• 债务重组可能通过“展期+降息”等方式缓解短期偿债压力，但需注意合规性和资产处置效率。

结论

土地市场趋冷和政府性基金收入下降已对地方政府综合财力造成显著影响，尤其对城投企业带来较大压力。强区域平台凭借良好的信用和融资渠道，仍能维持相对稳定的融资环境，而弱区域平台则需通过债务重组等方式缓解短期债务压力。未来，债务重组可能在财政压力较大的省份推广，但需注意政策支持和合规性问题。