20140812-广发证券-房地产行业_土地市场趋冷之势不改_21页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2014年1-7月，中国房地产市场整体呈现趋冷态势，土地市场景气度持续下滑。数据显示，300城市土地成交建筑面积为10.14亿平米，累计同比减少18%，土地出让金总额为11310亿元，累计同比减少7%。其中，住宅用地市场表现更为低迷，成交建筑面积为4.87亿平米，累计同比减少18%，出让金为9110亿元，累计同比减少4%。住宅用地成交均价为1868元/平米，平均溢价率约为8%，较6月上升3个百分点，但整体仍处于两年来的最低水平。

主要观点

• 土地市场整体趋冷：无论是土地成交面积还是出让金，2014年1-7月均出现同比下滑，表明土地市场整体热度不足。
• 一线城市土地市场活跃度有限：一线城市土地成交面积和出让金同比大幅下降，尽管7月成交环比有所回升，但整体仍不活跃，多数城市住宅用地以底价成交。
• 二线城市分化明显：部分二线城市如重庆、西安、武汉住宅用地成交表现较好，而宁波、大连、呼和浩特等城市则表现低迷，城市间分化趋势加剧。
• 三四线城市需求疲软：住宅用地成交量和价格双降，但商办和工业用地供给有所回升，楼面价在千元水平震荡。
• 房企土地投资意愿低迷：一线房企7月拿地面积和地价款环比大幅下降，多数房企连续多月未拿地；二线房企拿地面积和地价款环比有所上升，但整体投资仍偏保守。

关键信息

一线城市土地市场情况

• 土地供给：2014年7月，一线城市推出地块规划建筑面积589万平米（环比+155%，同比-18%），其中住宅用地供给同比-31%，商办用地同比-40%，工业用地同比-7%。
• 土地成交：成交建筑面积474万平米（环比+214%，同比-38%），其中住宅用地成交同比-36%，商办用地成交同比-60%，工业用地成交同比-29%。
• 出让金与溢价率：7月一线城市土地出让金达266亿元，平均溢价率18%。住宅用地出让金189亿元，溢价率16%；商办用地64亿元，溢价率30%；工业用地16亿元，溢价率0%。

二线城市土地市场情况

• 土地供给：7月二线城市推出地块规划建筑面积5061万平米（环比-20%，同比-31%），其中住宅用地同比-55%，商办用地同比-19%，工业用地同比+11%。
• 土地成交：成交建筑面积4366万平米（环比-12%，同比-33%），其中住宅用地同比-44%，商办用地同比-38%，工业用地同比-6%。
• 出让金与溢价率：7月二线城市土地出让金664亿元，平均溢价率7%。住宅用地成交504亿元，溢价率2%；商办用地112亿元，溢价率1%；工业用地43亿元，溢价率1%。

三四线城市土地市场情况

• 土地供给：7月三四线城市推出地块规划建筑面积12902万平米（环比+13%，同比-1%），其中住宅用地同比-17%，商办用地同比+33%，工业用地同比+10%。
• 土地成交：成交建筑面积6767万平米（环比-27%，同比-43%），其中住宅用地同比-49%，商办用地同比-44%，工业用地同比-32%。
• 出让金与楼面价：7月三四线城市土地出让金497亿元，平均楼面价735元/平米。住宅用地出让金287亿元，楼面价923元/平米；商办用地147亿元，楼面价1201元/平米；工业用地61亿元，楼面价255元/平米。

地产公司土地投资情况

• 一线房企：7月一线房企获取土地总建面56万平米，地价款42亿元，环比分别下降69%和31%。万科、保利地产在二线城市有所动作，而金地集团和招商地产未有拿地记录。
• 二线房企：7月二线房企获取土地总建面90万平米，地价款18.5亿元，环比分别上升49%和104%。金科股份和荣盛发展较为活跃，分别在成都、重庆、苏州和沧州、霸州拿地。

风险提示

• 重点城市土地价格仍然较高，可能对行业利润率造成压力。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入

附录信息

• 土地新闻汇总与地王列表：7月土地市场出现流拍现象，如北京热门地块流拍；同时，多地加强闲置土地处置和约谈机制。
• 土地成交价格与溢价率TOP10：上海黄浦区某地块以楼面价59859元/平米、溢价率62.54%位列第一；北京、上海、天津多个地块以底价成交，溢价率接近0%。

图表索引

• 图1-25：涵盖300城市、一线城市、二线城市、三四线城市土地市场各项数据趋势图。
• 表1-6：提供各城市土地市场数据、房企拿地情况及土地成交价格和溢价率排名。

报告日期

2014-08-12

联系信息

• 分析师：乐加栋（S0260513090001）
• 联系方式：lejiadong@gf.com.cn，021-60750620
• 研究助理：金山（021-60750652）、郭镇（021-60750637）