7月土地成交市场跟踪：成交溢价率创年内新低，土地市场持续偏冷-20230824-华创证券-16页_941kb

债券分析：7月土地成交与城投拿地市场总结

核心内容概述

2023年7月，全国土地市场整体偏冷，成交金额同比下降，溢价率降至年内最低水平，城投拿地规模也出现显著下降。然而，部分区域因低基数效应或政策支持，表现有所改善。土地市场呈现“冷热不均”态势，核心城市热度回升，但弱能级区域仍面临较大压力。

主要观点

• 全国土地成交数据：

  • 7月全国土地成交额为2976.44亿元，同比下降36.0%。
  • 1-7月累计成交额为18263.06亿元，同比下降18.66%。
  • 加权平均溢价率为4.17%，为近一年最低，环比下降2.86个百分点，同比提升0.6个百分点。
  • 城投拿地规模为699.32亿元，同比下降51.32%，但拿地占比提升至23.50%，环比上升1.4个百分点。

• 区域表现：

  • 部分省份改善：北京、山西、河南、广西、河北、天津、福建等12个区域7月土地成交额同比增幅超50%，主要受益于集中供地时间变化带来的低基数效应。
  • 部分省份下滑：湖南、云南、四川、江苏、重庆等7个区域7月土地成交额降幅超50%，市场持续低迷。
  • 地市分化明显：武汉、广州7月单月成交额超100亿元，南京、杭州、宁波、济南、佛山、成都、郑州、盐城、台州共9个地市成交额超50亿元。
  • 热点城市回暖：武汉、广州、南京、杭州、宁波等城市表现较好，但整体土地市场仍偏冷，超半数地市土地成交额为负增长。

• 城投拿地情况：

  • 城投拿地规模1-7月累计为4278.06亿元，同比下降31.37%。
  • 城投拿地占比为23.42%，同比下降4.34个百分点。
  • 城投拿地金额位居前30的地市主要分布在江苏、浙江、山东等地。
  • 天津、青岛城投拿地占比下降，昆明、济南、济宁、潍坊、柳州、兰州等区域则有所上升。

• 后续展望：

  • 随着“稳地产”政策的持续发力，预计8月房地产政策将加速落地，土地市场有望回温。
  • 若隐债置换政策落地，地方债务风险将有所缓释，城投债安全性边际提升。
  • 城投债配置建议关注：1）政策强预期下的短端高流动性弱资质主体；2）山东、江西等中间梯队区域的收益挖掘机会。
  • 短期内，城投债出现技术性违约或估值波动的风险仍是主要风险点。

关键信息

全国土地成交情况

• 7月单月成交额：2976.44亿元，同比下降36.0%。
• 1-7月累计成交额：18263.06亿元，同比下降18.66%。
• 加权平均溢价率：4.17%，为近一年最低，环比下降2.86个百分点，同比上升0.6个百分点。

城投拿地情况

• 7月单月拿地规模：699.32亿元，同比下降51.32%。
• 1-7月累计拿地规模：4278.06亿元，同比下降31.37%。
• 城投拿地占比：7月单月为23.50%，环比上升1.4个百分点，同比下降7.40个百分点。

各省份表现

• 19省土地成交额同比下降：其中天津同比增长265.80%，为增速最高。
• 7省土地成交额降幅超50%：湖南、云南、四川、江苏、重庆等。
• 城投拿地占比下降：17个省份城投拿地占比下降，重庆、广西等区域增幅明显。

各地市表现

• 128个地市成交额不足10亿元：主要集中在甘肃、新疆、云南等地。
• 7月成交额超100亿元的城市：武汉、广州。
• 7月成交额超50亿元的城市：南京、杭州、宁波、济南、佛山、成都、郑州、盐城、台州。

城投拿地分布

• 前30城投拿地金额的地市：主要集中在江苏、浙江、山东等地。
• 城投拿地金额超100亿元的城市：广州、西安、常州、杭州。
• 城投拿地金额超15亿元的城市：济南、广州、台州、南京、上饶。

风险提示

• 土地明细统计及城投口径统计可能存在偏差。
• 土地市场复苏不及预期可能对城投债市场产生不利影响。

图表说明

• 图表1：城投拿地占比环比抬升，加权平均溢价率环比下降。
• 图表2：2023年1-7月各省土地成交情况。
• 图表3：2023年1-7月土地成交额位居前30的地市情况。
• 图表4：昆明、天津土拍改善，其他区域多同比下滑。
• 图表5：全国各省1-7月城投拿地金额及占比情况。
• 图表6：2023年1-7月城投拿地规模位居前30的地市拿地情况。

重点区域分析

• 云南省：1-7月累计土地成交额同比增长3.21%，昆明市表现突出。
• 天津市：1-7月土地成交额同比增长265.80%，但7月单月成交额同比仅增长69.90%。
• 山东省：1-7月累计土地成交额同比下降24.97%，但7月单月增长4.38%。
• 广西壮族自治区：1-7月土地成交额同比下降18.62%，但7月单月增长97.01%，柳州表现亮眼。
• 甘肃省：1-7月土地成交额同比下降41.06%，兰州回落明显。

城投拿地趋势

• 城投拿地占比提升：7月单月城投拿地占比为23.50%，较去年同期下降7.40个百分点。
• 城投拿地金额下降：7月城投拿地金额同比下降51.32%，但部分区域如重庆、广西增幅显著。
• 城投拿地区域分化：部分区域如江苏、浙江、山东等城投拿地金额较高，而上海、天津等地则明显下降。

总结

综上所述，2023年7月全国土地市场整体偏冷，成交额和溢价率均出现下降趋势，但部分区域因政策调整和集中供地时间变化，表现相对较好。城投拿地规模和占比均有所下降，但部分区域如重庆、广西、柳州等出现回升。政策预期与市场回暖仍是推动土地市场和城投债市场的重要因素，未来需关注政策落地及市场复苏情况。